Chứng thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ

Việc ban hành thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 2/9/2017 là văn bản nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc các khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, chung cư… Tránh rủi ro khi Chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao mặt bằng hiện trạng cũng như bàn giao căn hộ.

Hiện nay rất nhiều khách hàng khi mua bán căn hộ đều không nắm rõ được văn bản này hướng dẫn. 

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 ban hành đã bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro, nếu khách hàng mua bán căn hộ, để hoàn tất hợp đồng mua bán, người mua bán căn hộ dự án phải có văn bản đề nghị tới chủ đầu tư, yêu cầu chủ đầu tư có văn bản tới ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi đó căn cứ theo thông tư 07 này. Ngân hàng tức là bên nhân bảo lãnh sẽ cấp chứng thư bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức mua bán căn hộ tuân thủ theo quy định của pháp luật. Việc này mặc dù có thông tư hướng dẫn nhưng một số Nhà đầu tư khi bán sàn thứ cấp cho khách hàng hoặc các cá nhân nhỏ lẻ khi mua hàng, chủ đầu tư đã cố tình không thông báo cho nhà đầu tư thứ cấp cũng như các cá nhân tổ chức mua căn hộ được biết… Dẫn đến tình trạng Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng khi ban hành chứng thư cho Chủ đầu tư chỉ có thời hạn nhất định dẫn đến tình trạng xảy ra, Chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ như cam kết hợp đồng mua bán, dẫn đến việc khách hàng mất quyền lợi do một ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho việc vi phạm của chủ đầu tư. Hệ lụy của việc này nếu Chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng, dẫn đến việc ngân hàng sẽ thu giữ tài sản thế chấp của chủ đầu tư và bản thân khách hàng mua căn hộ sẽ bị ảnh hưởng nghiêm  trọng và thiệt hại cho chính mình.

Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 2/9/2017 sửa đổi bổ sung thông tư 07 có thay đổi và cũng bảo vệ quyền lợi cho người mua căn hộ của chủ đầu tư.. Ngay sau khi hợp đồng ký kết Chủ đầu tư yêu cầu ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua căn hộ… Việc này người mua căn hộ không cần phải có văn bản hoặc yêu cầu mà chủ đầu tư và ngân hàng phải có sự phối hợp với nhau và ban hành chứng thư ngay sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ cho cá nhân, tổ chức được biết.

Điểm thuận lợi khi có thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 2/9/2017 đối với khách hàng mua bán căn hộ hay dự án:

“Thông thường theo hợp đồng mua bán, trong trường hợp bên Nhận bảo lãnh đã thanh toán đủ giá bán căn hộ theo tiến độ trong hợp đồng mua bán nhưng không quá 180 ngày lể từ ngày bàn giao dự kiến theo quy định của hợp đồng mua bán mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao căn hộ cho bện nhận bảo lãnh thì bên nhận bảo lãnh có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán, đồng thời chủ đầu tư phải ; hoàn trả toàn bộ số tiền bên nhận bảo lãnh đã thực thanh toán và lãi suất(nếu có), và phải trả cho bên nhận bảo lãnh khoản tiền phạt vi phạm theo quy định trong hợp đồng mua bán . Toàn bộ số tiền mà chủ đầu tư phải hoàn trả cho bên nhận bảo lãnh thì được gọi là khoản tiền phải hoàn trả. Việc này có bên nhận bảo lãnh chính là Ngân hàng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng theo hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký kết”.

Lưu ý: Khi khách hàng mua bán căn hộ với bất kỳ chủ đầu tư nào, trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ nên đề nghị chủ đầu tư cung cấp cho biết thông tin về ngân hàng bảo lãnh cho dự án bằng chứng thư và xác định chứng thư bảo lãnh đó phải có trước khi các cá nhân tổ chức mua bán căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Lúc này hợp đồng mua bán mới thỏa mãn các điều kiện mà thông tư hướng dẫn,.

Ngay sau khi ký hợp đồng ngân hàng là đơn vị có trách nhiệm đứng ra bảo lãnh phải cung cấp chứng thư bảo lãnh ngay cho khách hàng.

Thực tế hiện nay: Đa phần khách hàng, người mua căn hộ hay nhà ở hình thành trong  tương lai đều không nắm bắt được quy định này dẫn đến việc cả kể 02 thông tư hướng dẫn trước và sau năm 2017. Chủ đầu tư và Ngân hàng là đơn vị bảo lãnh đa phần là không cung cấp cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc người mua được biết. Đặc biệt kể cả dự án đã được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng và kể cả người mua căn hộ   cũng mua căn hộ qua việc thế chấp chính căn hộ của mình. Nhưng ngân hàng cũng không chủ động thông báo hoặc cho người mua căn hộ hay nhà ở hình thành trong tương lai biết chứng thư bảo lãnh.

Hệ lụy đã xảy ra điển hình như một số dự án mà văn phòng luật sư chúng tôi đang bảo vệ bào chữa và tư vấn như dự án của chủ Công ty Cổ phần sông đà 1.01 hay nhà đầu tư thứ cấp bị thiệt hại như công ty cổ phần Thương mại Hoàng Vương, sau khi mua bán gần 600 căn hộ của chủ đầu tư không hề cho Bên công ty cổ phần Thương Mại Hoàng Vương biết rằng Dự án này có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng PVcombank. Dẫn đến việc Dự án thế chấp ngân hàng đến kỳ  thanh toán do Chủ đầu tư vi phạm, nên ngân hàng đã thu giữ toàn bộ tài sản dự án đã thế chấp. Công ty cổ phần Thương Mại Hoàng Vương bị thiệt hại nặng nề, khi không hề biết có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng nếu chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao căn hộ dẫn đến tranh chấp xảy ra. Không những vậy mặc dù chủ đầu tư không cho Hoàng Vương biết chứng thư bảo lãnh, nhưng khi ký hợp đồng thế chấp các căn hộ giữa Hoàng Vương với Ngân hàng, Phía ngân hàng cũng không hề nhắc tới ” Chứng thư bảo lãnh” này cho bên Công ty Hoàng Vương biết. ( qua đó thấy tổng thể bức tranh cả về lý và tình, cũng như đạo đức trong kinh doanh là vậy)

Còn nhiều dự án khác như; Dự án D’ Capitale của Tân Hoàng Minh, Công ty Luật Dragon đã có làm thủ tục hợp đồng mua bán căn hộ của dự án này vào giữa năm 2018. Đáng lẽ Ngân hàng bảo lãnh cho dự án phải cung cấp ngay cho người mua bán Chứng thư sau 15 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán căn hộ theo điều 4 thông tư 13/2017/TT-NHNN có hiệu lực từ 15/11/2017 quy định về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai…. đáng ra văn phòng luật sư Dragon không cần phải thực hiện bất kỳ thủ tục nào, nhưng sau hơn 3 tháng ký hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai, Đại diện luật sư Dragon sau khi có văn bản yêu cầu đề nghị lúc đó Ngân hàng mới ban hành chứng thư cho Văn phòng luật sư Dragon.

Nhìn nhận pháp lý: Có thể nói việc nhiều khách hàng không biết việc có chứng thư này thiết nghĩ Các chủ đầu tư các dự án, đặc biệt kể cả Khi có ngân hàng đứng ra cấp chứng thư bảo lãnh. Phải chủ động và chăm sóc khách hàng của mình. Chứ không phải trông chờ khi có văn bản nhắc mới ban hành chứng thư như vậy là không đúng về luật và đặc biệt là đạo đức kinh doanh.

Văn phòng luật sư Dragon khuyến nghị: Ngân hàng khi là đại diện cho chủ đầu tư về việc cấp chứng thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nên chủ động phối hợp với chủ đầu tư để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng luật định.

Khách hàng khi đọc qua bài viết của văn phòng luật sư Dragon nếu mua căn hộ mà chưa có chứng thư, nên có công văn đề nghị phía chủ đầu tư và ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho căn hộ, để đảm bảo quyền và lợi ích của chính mình.

Trong trường hợp khúc mắc cần giải đáp tư vấn pháp luật trực tuyến vui lòng liên hệ

Luật sư Thạc sĩ Nguyễn Minh Long

Điện thoại: 098 301 9109 / 1900 599 979

Quý khách hàng cần biết về thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 2/9/2017 vui lòng xem dưới đây:

Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 2/9/2017 quy định về bảo lãnh ngân hàng

Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng