Tư vấn pháp luật đất đai ngày 17 tháng 3 năm 2020
Chào Luật sư, tôi ở làm việc ở Tòa nhà Kang Nam, quận Cầu giấy, sau 3h giống như anh hùng trên bàn phím và lựa chọn từng văn phòng luật sư/ Công ty Luật ở Hà Nội, tôi quyết định tìm đến Công ty Luật Dragon của anh.
Bước vào văn phòng luật sư tôi cảm nhận rất ấm áp và từng cán bộ luật sư rất thân thiện được đến địa chỉ Công ty luật Dragon tôi rất vui và cần giải đáp tư vấn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai.
Luật sư mời khách hàng uống nước và chưa kịp giới thiệu vị khách hàng đã chia sẻ với luật sư đành phải lắng nghe với nội dung:
Vợ chồng tôi mua mảnh đất biệt thự liền kề của chủ đầu tư Công ty Cổ Phần Tasco quản lý. Giá trị theo thỏa thuận 5 tỷ do anh Nguyễn Đức Linh đứng tên.
Anh Đức Linh Thỏa thuận trả cho anh 4 tỷ còn 1 tỷ vợ chồng tôi phải nộp vào công ty Cổ phần Tasco, sau đó đến công ty xác nhận việc hồ sơ chuyển nhượng sang tên xong thì công ty xác nhận cho vợ chồng tôi là chủ sở hữu của lô biệt thự này.
Thưa luật sư vợ chồng tôi chọn ngày đẹp trời để làm thủ tục. Sau khi tìm hiểu cả chủ đầu tư cũng như 2 vợ chồng tôi bàn bạc đi đến thống nhất đồng ý mua bán và chuyển khoản cho anh Linh 4 tỷ bằng tiền mặt và mời công chứng đến thực hiện thủ tục ký kết qua văn phòng công chứng tại Hà Nội, trong nội dung thỏa thuận về giá tiền chỉ ghi có 1 tỷ đồng để tránh thuế cá nhân cũng như thuế nhà nước của bên mua và bên bán.Sau đó vợ chồng tôi làm việc với chủ đầu tư đồng ý không yêu cầu nộp ngay 1 tỷ cho chủ đầu tư. Vi đất biệt thự này chưa có đầy đủ công trình điện nước, chưa thể ở ngay được cần phải chờ thêm 1 thời gian nữa. Tôi cũng đồng ý và chấp nhận việc này.
Tôi đã cầm hồ sơ mua bán, hợp đồng công chứng, các giấy tờ liên quan đến chủ đầu tư xin xác nhận và được chủ đầu cấp giấy hẹn cho vợ chồng tôi sau 7 ngày làm việc.
Chậm rãi một hồi, vị khách hàng ngồi trước mặt luật sư nói tiếp, Luật sư biết không khi đến hẹn tôi đến chủ đầu tư thì được thông báo là bên bán có đơn ngăn chặn và không cấp xác nhận giao dịch cho đến khi có đơn rút yêu cầu hoặc có bản án của tòa.
Tôi rất bất bình vì ý kiến của chủ đầu tư, và cũng chính là nguyên nhân lý do mà tôi phải lựa chọn Luật sư uy tín và thật tin cậy tôi mới dám trải lòng/ Luật sư cho tôi ý kiến tư vấn sáng suốt nhất để tôi có lựa chọn và cách thức để đưa ra giải pháp thích hợp.
- Luật sư cho biết tôi có kiện chủ đầu tư được không?
- Luật sư cho biết tôi có thể kiện bên mua nhà được không? Tôi bổ sung thêm nội dung khi chủ đầu tư nói như vậy, tôi có liên lạc với bên bán nhà và họ nại ra rằng muốn tôi trả thêm 100 triệu nữa thì họ mới rút đơn ngăn chặn. Tôi có nói tôi đã nộp đủ tiền, có giấy xác nhận nhận đủ tiền của bên bán, cũng như đưa ra giấy ủy nhiệm chi của ngân hàng, nhưng tôi hiểu ý đồ của bên bán cho rằng giá đất tăng với lại không đưa thì giải quyết thế nào cũng được.
Có lẽ vì bức xúc nên vị khách hàng gặp Luật sư chưa kịp giới thiệu tên và uống nước đã thổ lộ hết tâm can về vụ việc của mình.
Ngay sau khi ngồi lắng nghe xong câu chuyện: Thạc sĩ Luật sư Nguyễn Minh Long tự giới thiệu về bản thân và cám ơn khách hàng đã tin tưởng lựa chọn tìm đến Công ty luật dragon chia sẻ yêu câu cầu của mình.
Trước khi tư vấn: Luật sư Nguyễn Minh Long đã thẳng thắn trao đổi với khách hàng về phí và thù lao luật sư tư vấn tại Văn phòng Luật sư Dragon là 450.000 đ / h tư vấn.
Sau này nếu Khách hàng thuê luật sư đất đai cũng là vụ việc trên/ Công ty luật dragon sẽ khấu trừ tiền tư vấn vào hợp đồng đã ký kết.
Khách hàng trả lời đồng ý ghi vào giấy tư vấn pháp lý theo phom mẫu của công ty luật dragon ban hành.
Luật sư Nguyễn Minh Long đề nghị Khách hàng cung cấp hồ sơ, hợp đồng mua bán công chứng và các giấy tờ liên quan đến vụ việc như khách hàng đã trình bày.
Nhìn hồ sơ gốc mà khách hàng đưa cho luật sư theo trình tự đã được sắp xếp từ trước với kinh nghiệm hơn 10 năm tham gia làm luật sư trong lĩnh vực chuyên giải quyết tranh chấp đất đai, Luật sư đưa ra giải pháp cho khách hàng:
- Với câu hỏi khách hàng có kiện được chủ đầu tư không?
Luật sư trả lời và phân tích cho khách hàng biết:
Việc khởi kiện là quyền của các bên khi biết mình bị xâm phạm về quyền và lợi ích hợp pháp theo pháp luật Việt Nam đều có quyền khởi kiện / tố cáo ra cơ quan có thẩm quyền.
Nhưng trước khi khởi kiện thì phải cân nhắc kỹ, khởi kiện có lợi hay bất lợi, kết quả và con đường khởi kiện chủ đầu tư là công ty cổ phần Tasco ra tòa án sẽ xảy ra tình huống và hệ lụy gì? Con đường đi như vậy có chông gai và bất lợi cho chính bản thân khách hàng hay không? Và quyết định khách là cuối cùng.
Quy trình thủ tục khởi kiện ra tòa thì Luật sư không đi vào chi tiết trình tự thủ tục gồm những gì mà chỉ quan tâm tới phần Tòa sau khi nhận định hồ sơ pháp lý họ sẽ ra quyết định gì.
Thứ nhất: Tòa yêu cầu bên bán với vai trò là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến vụ án ra tòa làm rõ đơn ngăn chặn.
Tòa án làm rõ hợp đồng mua bán công chứng trị giá chỉ có 1 tỷ giữa các bên ký công chứng với nhau, trong khi bên bán đã ký nhận đủ 4 tỷ đồng và các biên bản bàn giao hồ sơ.
Tòa án có thể mở rộng yêu cầu văn phòng công chứng tại Hà Nội với vai trò là người có quyền lợi nghĩa Vụ liên quan để làm rõ các giao dịch trong lúc ký kết hợp đồng giữa bên mua và bên bán.
Thông thường Tòa án sẽ triệu tập các đương sự người Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, người làm chứng vvv. Tòa án sẽ xem xét yếu tố lỗi, xác định hợp đồng có vô hiệu toàn phần hay từng phần, để Tòa án ra quyết định hủy 1 phần liên quan đến số tiền thanh toán trong hợp đồng công chứng của các bên khi giao dịch thỏa thuận với nhau để cho khớp với đúng số liệu mà các bên đã thỏa thuận. Ngoài ra căn cứ các quy định của pháp luật thì Chủ đầu tư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên ngang nhau, một trong các bên có đơn thư, trách nhiệm của Chủ đầu tư phải dừng mọi giao dịch liên quan đến thửa đất để xác định rõ tính chất pháp lý hoặc có sự thỏa thuận của các bên hoặc có bản án của tòa án có thẩm quyền. Như vậy có thể nói Bên chủ đầu tư sẽ không sai khi có trao đổi nội dung từ chối đối với khách hàng.
Tuy nhiên tránh thất thu thuế cho Nhà nước cũng như cách nhìn nhận quan điểm pháp luật hiện nay đã có một số vụ án đã khởi tố liên quan đến việc để trốn tránh tiền thuế nhà nước cũng như thuế thu nhập cá nhân, Bên mua và bên bán hay thỏa thuận và công chứng giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế mà các bên mua bán. Bởi lẽ cũng lý do kẽ hở một phần Nhà nước hiện nay đang đưa mức áp thuế không theo kịp diễn biến nhu cầu tình hình phát triển chung của xã hội.
Luật sư Nguyễn Minh Long quay lại nội dung vụ việc tư vấn: Tòa án xác định hợp đồng này có che dấu giao dịch nội dung bản chất có dấu hiệu vi phạm hình sự về tội trốn thuế giữa bên bán và bên mua cũng như bên văn phòng công chứng có liên quan. Tòa án có thể không thụ lý vụ án,ra có thông báo/ công văn tới cơ quan điều tra có thẩm quyền để chuyển hồ sơ cơ quan điều tra làm rõ hành vi của các đương sự liên quan đến tội trốn thuế.
Vì vậy cách tốt nhất các bên ngồi lại với nhau cùng thỏa thuận thống nhất giải quyết phát sinh 100 triệu/ mà bên bán cho rằng bên mua cần phải trả thêm. Để vụ việc trên đừng để từ vụ việc tranh chấp dân sự sang Hình sự.
- Khách hàng có khởi kiện bên bán đất được không?
Như Luật sư đã tư vấn ở phần trên, Tòa án xem xét thấy thỏa mãn các điều kiện sẽ thụ lý hồ sơ vụ án/ hoặc từ chối theo thẩm quyền.
Tòa án xét thấy cần triệu tập công chứng viên, đại diện chủ đầu tư là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan/ người làm chứng…
Tòa án sẽ làm rõ nội dung tranh chấp, xác định rõ bản chất sự việc, nếu bên bán không chứng minh được bên mua còn thiếu 100 triệu/ như văn bản ngăn chặn đã nêu. Thì tòa án sẽ tuyên bên mua không có căn cứ đòi 100 triệu/ đương nhiên khi bản án có hiệu lực, bên mua sẽ cầm bản án đến làm việc với chủ đầu tư để hoàn tất công việc theo yêu cầu.
Nhưng hiện nay thì Tòa án xem xét liên quan đến hợp đồng công chứng có dấu hiệu gian dối/ có hành vi dấu hiệu của tội trốn thuế. Tòa án sẽ đề nghị chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra làm rõ hành vi của tội trốn thuế. Như vậy rất bất lợi cho các đương sự. Nên với vai trò là luật sư tư vấn cho khách hàng liên quan đến lĩnh vực tranh chấp hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Các bên ngồi lại để có giải pháp tốt nhất.
Luật sư Nguyễn Minh Long chúc khách hàng thành công trong việc của ra quyết định của mình.