VĂN PHÒNG LUẬT SƯ CUNG CẤP BẢN TƯ VẤN PHÁP LÝ
Trước tiên, Công ty Luật TNHH Dragon xin gửi lời cảm ơn tới Quý khách hàng tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn.
Công ty Luật chúng tôi gửi tới Quý khách hàng nội dung tư vấn như sau:
- Nội dung vụ việc:
Theo thông tin anh (chị) cung cấp, chúng tôi được biết như sau:
Gia đình anh (chị) có xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích là 92.0m2 tài sản trên do bố mẹ anh (chị) để lại ngày 10 tháng 11 năm 2017 phòng tài nguyên và môi trường thành phố Sầm Sơn có trả lời việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất do nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ là Nguyễn Văn Thành, bà Văn Thị Láu địa chỉ khi đất phố Sơn Hải, phường Trường Sơn, thành phố Sầm Sơn trả kết quả vì hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở với lý do:
- Gia đình ông Nguyễn Văn Thành, bà Văn Thị Láu không có giấy tờ quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013; Điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Theo xác nhận của UBND phường Trường Sơn gia đình ông sử dụng đất xây nhà ở trước ngày 15/10/1993 do đo đạc hồ sơ năm 1985 và hồ sơ năm 1995 đo và thể hiện chung thửa là không có cơ sở. Vì thời điểm trước năm 1985 ông mới 10 tuổi. Trước năm 1993 ông Quang chưa đủ tuổi tách hộ và xây dựng nhà ở. Mặt khác văn bản phân chia di sản ngày 12/11/2007 thửa đất cấp giấy chứng nhận phân chia quyền sử dụng đất cho ông Quang vượt quá hạn mức đất ở.
- Để nghị ông Quang liên hệ với UBND phường Trường Sơn để được hướng dẫn làm hồ sơ xác nhận nguồn gốc đất sử dụng đảm bảo đúng quy định của pháp luật.
Và theo hồ sơ cung cấp thì ông không hề biết về việc có văn bản về văn bản phân chia tài sản thừa kế.
Yêu cầu tư vấn của anh (chị) là:
Tư vấn luật đất đai và giải quyết vấn đề trên giúp gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc gia đình bà Lương Văn Sen và Nguyễn Thị Thùy Dung được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi trong biên bản họp gia đình không có mặt của anh (chị).
Văn phòng luật sư dùng các văn bản pháp luật áp dụng:
– Luật đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
– Luật dân sự năm 2015;
– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
– Các văn bản khác hướng dẫn thi hành…..
2, Ý kiến tư vấn:
Về văn bản phân chia tài sản thừa kế.
Theo quy định quy định của pháp luật theo quy định tại Điều 656 Bộ luật dân sự 2015.
“Điều 656. Họp mặt những người thừa kế
- Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:
- a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;
- b) Cách thức phân chia di sản.
- Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản”.
Tuy nhiên trong văn bản thỏa thuận việc phân chia tài sản thừa kế ngày 12 tháng 11 năm 2007 về việc chia thừa kế thì hai bản thỏa thuận phân chia thừa kế của ông Quang và phần chia tài sản của bà Nguyễn Thùy Dung khác nhau về chữ ký của ông Quang hai nét chữ có phần khác nhau, và thông tin về các phần được chia về các suất thừa kế là khác nhau à Cần làm rõ vấn đề trên.
Theo như thông tin anh (chị) đưa ra trong đơn kiến nghị thì anh chị không hề biết có văn bản phân chia đất lại có ở trên phường và hôm lập văn bản thừa kế không có mặt gia đình ông. Vì thế gia đình cần đi giám định lại chữ ký. Nếu trường hợp gia đình anh (chị) không ký vào biên bản thỏa thuận việc chia thừa kế thì theo quy định Khoản 4 Điều 4 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
“4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”. Sổ đỏ cấp cho hai hộ gia đình bà Sen và bà Dung bị hủy do vi phạm quy định.
Khuyến nghị: Cần làm rõ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ hộ là Lương Văn Sen và Nguyễn Thị Thùy Dung tại cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Nếu quá trình cấp đất sai trình tự thủ tục thì Gia đình có thể gửi đơn tới Tòa án nhân dân tỉnh Thanh hóa để yêu cầu tuyên hủy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho chủ hộ là Lương Văn Sen và Nguyễn Thị Thùy Dung.
Về việc từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Áp dụng quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP:
“Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai(sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài; c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này; d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai(sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này; c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này; d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.
- Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước; b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai; c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”
Ở đây trường hợp gia đình anh (chị) đã có xác nhận của UBND về việc đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 do ông bà để lại đó là phần tài sản được hưởng thừa kế thì trường hợp này có cơ sở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Phí và thù lao luật sư
Phí và thù lao luật sư trong vụ việc đề nghị anh chị đến trực tiếp văn phòng luật sư Dragon để được tham vấn trực tiếp, sau khi ký kết hợp đồng, Luật sư Công ty Luật Dragon sẽ:
- Thay mặt thu thập hồ sơ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Lương Văn Sen và Nguyễn Thị Thùy Dung có đúng hay không từ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu vi phạm sẽ tiếp tục thực hiện việc khởi kiện để yêu cầu tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hoàn thiện hồ sơ, thủ tục, giấy tờ để yêu cầu Cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 92m2 về số đất được thừa kế.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty Luật TNHH Dragon dựa trên cơ sở những thông tin mà Quý khách cung cấp và quy định của pháp luật hiện hành. Để được hỗ trợ tốt nhất, Quý khách có thể đến trực tiếp văn phòng Công ty Luật TNHH Dragon hoặc điện thoại về tổng đài 1900.599.979.
Trân trọng!
Mọi thông tin liên lạc, xin gửi về địa chỉ:
Tên tổ chức:CÔNG TY LUẬT TNHH Dragon
Luật sư : Nguyễn Minh Long
Địa chỉ : Phòng 6, tầng 14, Tòa nhà Vimeco, Lô E9, đường Phạm Hùng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Hotline : 1900.599.979 Mobie: 0983.019.109
E –mail : Dragonlawfirm@gmail.com