Góc nhìn pháp lý vụ Thế Giới Di Động chậm tiền thuê mặt bằng
Xung quanh sự việc Công ty Đầu tư Thế giới Di động không trả tiền thuê mặt bằng do ảnh hưởng của dịch Covid -19, có ý kiến cho rằng “mục đích thuê là để kinh doanh, không được kinh doanh sao phải trả tiền”.
“Không chỉ phải trả đủ tiền thuê mà còn phải trả lãi chậm trả”
Những ngày qua, công văn do Công ty Đầu tư Thế giới Di động gửi tới đối tác về việc không trả tiền thuê mặt bằng do ảnh hưởng của dịch Covid -19, gây xôn xao dư luận.
Theo đó, Thế Giới Di Động (mã: MWG) tự ý yêu cầu giảm tiền thuê nhà, mới đây, MWG lại tiếp tục gửi công văn mới đến đối tác cho thuê. Trong đó, MWG cho biết đây là lần thứ 4 gửi công văn và đối tác hoặc giảm tiền thuê, hoặc trả lại mặt bằng.
Tại công văn này, MWG viết, “trong trường hợp hai bên đạt được thỏa thuận, hợp đồng thuê sẽ được điều chỉnh theo sự thống nhất của hai bên. Sau ngày 25/10/2021, nếu chúng tôi vẫn không nhận được bất kỳ phản hồi nào từ Quý Đối tác thì TGDĐ/ĐMX sẽ tiến hành các nội dung như đã thông báo đến Quý Đối tác trong công văn 0208/2021/TGDĐ-ĐMX, đồng thời chúng tôi sẽ xúc tiến các thủ tục để thanh lý hợp động theo điều kiện bất khả kháng được nêu trong hợp đồng mà hai bên đã ký”.
Trước đó, tại công văn ngày 02/8 gửi đến chủ nhà cho thuê, MWG yêu cầu chủ nhà giảm 70% tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng bán giãn cách và không thanh toán 100% tiền thuê trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa. Tiền thuê đã thanh toán sẽ được cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo và sẽ tiếp tục áp dụng cho đến khi hết hạn hợp đồng. Trường hợp chủ nhà không đồng ý sẽ xúc tiến để thanh lý hợp đồng và trả nhà.
Tuy nhiên, yêu cầu này lại không đạt được sự đồng thuận của nhiều chủ nhà. Ngày 30/9, ông M. – chủ nhà tại An Nhơn, Bình Định đã có đơn phúc đáp công văn của MWG. Trong đơn phúc đáp, ông M. cho biết, giá thuê mặt bằng được nêu rõ tại Điều 4 của hợp đồng và Điều 9 Cam đoan của các bên “không có điều khoản nào nêu rõ việc Thế Giới Di Động được tự ý giảm giá thuê mặt bằng” khi xảy ra dịch COVID và chưa có sự đồng ý của người cho thuê mặt bằng.
Trước tranh cãi trên, Luật sư Nguyễn Minh Long, Trưởng Văn phòng Luật sư Dragon Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội đánh giá vụ việc dưới góc độ pháp lý như sau: Điều 386 BLDS Khái niệm hợp đồng “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”
Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng song vụ. Khoản 1 Điều 402 BLDS quy định Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.
Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền dân sự của các bên đã được xác lập và các bên thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình trên cơ sở việc xác lập quyền dân sự không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác cũng như không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích trái pháp luật. Do đó, bên TGDĐ đơn phương cắt giảm tiền thuê nhà khi không có sự thỏa thuận đồng ý của bên cho thuê là vi phạm các quy định của Bộ luật dân sự như sau:
- Vi phạm nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định tại Khoản 4 Điều 3 BLDS “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”
- Vi phạm thực hiện quyền dân sự được quy định tại Điều 9 BLDS “ Cá nhân, pháp nhân thực hiện quyền dân sự theo ý chí của mình, không được trái với quy định tại Điều 3 và Điều 10 của Bộ luật này. Việc cá nhân, pháp nhân không thực hiện quyền dân sự của mình không phải là căn cứ làm chấm dứt quyền, trừ trường hợp luật có quy định khác”
- Vi phạm giới hạn việc thực hiện quyền dân sự theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 BLDS “Cá nhân, pháp nhân không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện mục đích khác trái pháp luật”
Việc giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện cam kết, tự nguyện thỏa thuận. Đây là điểm cơ bản và xuyên suốt trong cả quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, mọi điều chỉnh, thay đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng đều phải đảm bảo nguyên tắc thỏa thuận. Thế giới di động tự ý giảm tiền thuê mặt bằng khi bên cho thuê chưa đồng ý là vi phạm nguyên tắc tự thỏa thuận được quy định trong Bộ luật dân sự.
Bên Thế giới di động có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê đúng kỳ hạn và phải trả đúng giá thuê theo như hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã ký kết giữa các bên. Mặt khác, bên cho thuê không vi phạm nghĩa vụ nào của mình, không xâm phạm bất cứ quyền nào của bên thuê theo hợp đồng đã ký nên Thế giới di động không có căn cứ pháp lý để miễn giảm tiền thuê mặt bằng.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ký kết giữa Thế giới di động là và bên cho thuê là hợp đồng song vụ, tức là các bên đều có nghĩa vụ như nhau đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng. Các bên buộc phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên kia và nó cân bằng lợi ích của các bên tham gia hợp đồng. Quyền của bên này cũng là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
Việc Thế giới di động đưa ra lý do bị ảnh hưởng bởi dịch Covid nên giảm sút lợi nhuận nên tự ý cắt giảm tiền thuê, có thể thấy:
Thứ 1: Thế giới di động phải chứng minh tài chính bị giảm sút, không có lợi nhuận trong khoảng thời gian mà TGDĐ đề cập trong công văn gửi bên cho thuê.
Thứ 2: Trong hợp đồng không có điều khoản xem xét miễn giảm giá thuê mặt bằng do sự kiện bất khả kháng nên bên cho thuê không có nghĩa vụ, không bắt buộc phải giảm tiền thuê cho TGDĐ vì lý do có sự kiện bất khả kháng. Mặt khác, nếu nói bị ảnh hưởng vì sự kiện bất khả kháng thì dịch Covid cũng ảnh hưởng đến cả bên cho thuê chứ không phải chỉ ảnh hưởng riêng một mình TGDĐ, bên cho thuê vẫn phải đảm bảo các điều kiện đã ký kết theo thỏa thuận để bên thuê có được mặt bằng ổn định. Do đó, việc TGDĐ tự ý cắt giảm tiền thuê mặt bằng là vi phạm nghĩa vụ của mình và làm ảnh hưởng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên cho thuê.
Biết rằng trong điều kiện dịch bệnh COVID-19 gây ảnh hưởng tới toàn bộ đời sống, kinh tế, việc thì việc bên thuê đề xuất các chủ nhà san sẻ bớt gánh nặng cho doanh nghiệp là điều hoàn toàn có thể hiểu được. Nhưng việc này phải được sự thỏa thuận thống nhất giữa 2 bên chứ không thể bằng hành động pháp lý đơn phương gửi Công văn với nội dung gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của bên cho thuê.
Trong trường hợp, nếu bên cho thuê không đồng ý thì có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, chủ nhà còn có quyền yêu cầu bên Thế giới di động phải trả tiền lãi suất chậm trả tiền thuê nhà (nếu có) do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại Điều 357 BLDS “Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.
“Không được kinh doanh sao phải trả tiền”
Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Minh Long giám đốc Công ty luật Dragon cho rằng “mục đích thuê là để kinh doanh, không được kinh doanh sao phải trả tiền”.
Theo phân tích của luật sư, dịch bệnh Covid -19 bùng phát nhanh chóng, lan rộng là một sự kiện khách quan, không thể lường trước được, gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu chứng minh sự kiện này là sự kiện bất khả kháng để doanh nghiệp không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng, thì còn phải chứng minh các yếu tố khác theo luật định, như: “không thể khắc phục được”, “mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Có ý kiến cho rằng, sự kiện bất khả kháng phải thỏa mãn yếu tố hợp đồng “không thể thực hiện được” và từ đó cho rằng bản thân Covid -19 không phải là sự kiện bất khả kháng. Thực tế, luật không quy định về yếu tố “không thể thực hiện được” đối với sự kiện, để xác định đó là sự kiện bất khả kháng.
Trong trường hợp vì Covid-19 dẫn đến cơ quan có thẩm quyền, ban hành quyết định hạn chế, cấm đoán (chẳng hạn như hạn chế lưu thông, bốc dỡ hàng, cấm đi làm,…), thì chính quyết định này cũng nên được xem là một sự kiện miễn trừ nghĩa vụ thanh toán. Mục đích của việc thuê mặt bằng là để kinh doanh, nhưng khi nhà nước giãn cách xã hội thì họ không thể kinh doanh được, không được kinh doanh thì sao họ phải trả tiền.
Bên cạnh đó, nếu hợp đồng có ghi nhận thỏa thuận ‘dịch bệnh’ là ‘sự kiện bất khả kháng’ thì hai bên có nghĩa vụ tuân thủ thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các tranh chấp tương tự, chúng tôi nhận thấy dịch bệnh như hiện nay là chưa có tiền lệ, nên chưa thấy có hợp đồng thuê mặt bằng nào đưa thỏa thuận này, làm căn cứ xác định sự kiện bất khả kháng.
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận ‘dịch bệnh’ là ‘sự kiện bất khả kháng’, thì Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ xem xét 03 yếu tố của ‘sự kiện bất khả kháng’ quy định tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, đó là: khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được để làm căn cứ giải quyết vụ việc.
Thực tế, các doanh nghiệp bị tác động do dịch bệnh hiện nay là điều không phải bàn cãi và các doanh nghiệp cũng không thể khắc phục được những khó khăn, ngay cả khi đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, nên cần coi đại dịch Covid -19 là sự kiện bất khả kháng.
Có nhiều quan điểm rằng, Thế giới di động đã lãi hơn 2.500 tỷ đồng trong sáu tháng đầu năm, việc phải bỏ tiền ra bù đắp cho giai đoạn này là chuyện đương nhiên. Thiết nghĩ, chuyện kinh doanh có lãi chuyện của họ, đây là lãi của sáu tháng trước đây, nhưng hiện nay, TGDĐ đang đàm phán, trao đổi, bày tỏ ý kiến của họ về ba tháng khó khăn dịch bệnh hiện tại, chúng ta không nên mở rộng vấn đề lợi nhuận của doanh nghiệp trong quá khứ.
Trong tình huống này, chúng ta cũng không nên đặt ra vấn đề kiện được hay không, kiện như thế nào, vì việc kiện tụng là hết sức đơn giản. Cứ có xung đột, có mâu thuận là có quyền kiện, tòa án sẽ thụ lý giải quyết, việc giải quyết của tòa án trên cơ sở hợp đồng của các bên và pháp luật hiện hành, dù những căn cứ đó có phù hợp hay chưa phù hợp với thực tế đời sống xã hội.
Đa phần, dư luận xã hội đánh giá cách hành xử của TGDĐ là đang “tự tung tự tác”, “tự biên tự diễn”, hay là “ngang ngược”. Nhưng cần một góc nhìn xa hơn, để chúng ta có thể thấy ông chủ của TGDĐ rất “cao” khi “tung ra” cách hành xử như được coi là như “đúng rồi”. Bởi lẽ, nếu đi xin chủ nhà, sẽ rơi vào thế “cửa dưới”, khi đó sẽ phải van ông lạy bà, được (giảm) đồng nào thì hay đồng ấy. Việc “tung” ra văn bản, lập tức biến họ trở thành “cửa trên”, người áp đặt “cuộc chơi” và bên cho thuê phải “chạy theo” để đàm phán với họ. Rõ ràng đây là một “nước cờ cao tay”.
Trong sự việc này, chúng ta đừng nhìn một chiều như góc nhìn của phần lớn dư luận hiện nay. Ngoài góc nhìn của người cho thuê, thì phải có thêm góc nhìn của người đi thuê, mới đảm bảo tính hợp lý công bằng, để từ đó thay đổi những tư duy cũ, ngay cả pháp luật cũng cần thay đổi để bám sát các vấn đề thực tiễn của xã hội dân sinh.
Thời điểm này, thiết nghĩ giữa người đi thuê và người cho thuê cần phải tiến đến gặp nhau ở một điểm chung, cùng chia sẻ gánh nặng với nhau, tạo nên sự hài hòa lợi ích. Đảm bảo các bên hợp tác lâu dài, tránh trường hợp “ăn xổi ở thì”, “tát cạn bắt lấy”, theo kiểu “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”.
Sau đây, khi tiến hành thỏa thuận, giao kết hợp đồng, các bên cần xác lập điều khoản thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng trong trường hợp thiên tai, dịch bệnh tương tự như dịch Covid – 19, để từ đó hạn chế phát sinh những tranh chấp. ở góc độ nhà nước, TANDTC cần có hướng dẫn cụ thể, để xác định dịch bệnh Covid – 19 hoặc các dịch bệnh tương tự, được coi là sự kiện bất khả kháng, để làm căn cứ giải quyết.
======================================================
Tên tổ chức: CÔNG TY LUẬT TNHH DRAGON
Đại diện: Thạc sĩ Luật sư Nguyễn Minh Long
Chức vụ: Giám đốc
Điện thoại: 1900.599.979 Hotline: 0983 019 109.
Trụ sở chính: Phòng 6, Tầng 14, Tòa nhà VIMECO, Đường Phạm Hùng, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Chi nhánh: Số 102, Lô 14 đường Lê Hồng Phong, phường Đằng Lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.
Trân trọng!
>>> Tham khảo thêm tư vấn từ danh sách TOP 10 luật sư đất đai tại Hà Nội