- Luật sư đánh giá như thế nào về sự ra đời của Nghị định 91/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định khá chi tiết về các mức xử phạt cũng như thời gian trong trường hợp các chủ đầu tư chậm làm thủ tục sổ đỏ hiện nay?
Giữa thực trạng rất nhiều củ đầu tư chây ì, cố tình kéo dài hời gian hoàn thiện thủ tục và bàn gia sổ đỏ, sổ hồng cho các cư dân, việc ra đời của Nghị định 91/2019 có hiệu lực từ 05/2/2020 sẽ giúp hoàn thiện các quy định, chế tài xử lý vi phạm, qua đó hạn chế những sự việc đáng tiếc như trên.
- Trước khi có nghị định này thì việc xử lí các trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong làm sổ đỏ cho cư dân được quy định như thế nào, thưa luật sư ?
Thạc sĩ Luật sư Nguyễn Minh Long cho rằng Nghị định 91/2019 là văn bản pháp luật thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.
Điều 26 Nghị định 102/2014 quy định hành vi chậm làm sổ đỏ cho cư dân như sau: Trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất nếu chậm sau 03 tháng đến 6 tháng sẽ bị phạt từ 10-30 triệu đồng. Chậm từ 6 đến 9 tháng sẽ bị phạt từ 30-50 triệu đồng. Nếu chậm từ 9 đến dưới 12 tháng sẽ bị phạt từ 50-100 triệu đồng. Và trên 12 tháng sẽ bị phạt từ 100-300 triệu đồng.
– Trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất: các mức thời gian chậm cũng được quy định tương tự từ sau 3 tháng đến trên 12 tháng, tương đương các mức phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 500 triệu đồng.
– Còn đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên, nếu chậm làm sổ đỏ từ sau 03 tháng đến trên 12 tháng sẽ phải chịu mức phạt tiền từ 50 triệu đến 1 tỷ đồng.
- Vậy Luật sư cho rằng những quy định đó có những hạn chế, bất cập nào tồn tại không?
Luật sư Nguyễn Minh Long: Chúng ta thấy rằng về chế tài xử lý của Nghị định 91/2019 và Nghị định 102/2014 về cơ bản là giống nhau.Tuy nhiên, đối với hành vi chậm làm sổ đỏ củ chủ đầu tư, Nghị định 91/2019 có một số thay đổi, cụ thể :
- Về thời gian chậm làm sổ đỏ bị xử lý vi phạm hành chính được xác định là sau 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà , phù hợp với Luật kinh doanh bất động sản, trong khi Nghị định 102/2014 quy định thời gian này là tù sau 03 tháng ( tức là 90 ngày) kể từ khi bàn giao nhà.
- Về đối tượng của hành vi chậm làm sổ đỏ cũng được mở rộng: nếu như Nghị định 102/2014 chỉ quy định chậm làm sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân thì NGhị định 91/2019 quy định thêm đối với căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất.
-
- Theo Luật sư, Nghị định 91 này có những điểm mới như thế nào ?. Liệu rằng chề tài mới có đủ sức răn đe so với các quy định trước đây hay không ?
Luật sư Nguyễn Minh Long: Ngoài điểm mới như tôi vừa phân tích, Nghị định 91/2019 còn có 07 điểm mới như sau:
1. Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở phạt tiền đến 01 tỷ đồng
Theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền theo diện tích tự ý chuyển.
| TT | Diện tích
(01 héc ta = 10.000m2) |
Nông thôn
(triệu đồng) |
Đô thị
(triệu đồng) |
| 1 | Dưới 0,01 (<100m2) đây là trường hợp phổ biến nhất. | Từ 03 – 05 | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt với khu vực nông thôn (tối đa là 500 triệu đồng). |
| 2 | Từ 0,01 đến dưới 0,02 | Từ 05 – 10 | |
| 3 | Từ 0,02 đến dưới 0,05 | Từ 10 – 15 | |
| 4 | Từ 0,05 đến dưới 0,1 | Từ 15 – 30 | |
| 5 | Từ 0,1 đến dưới 0,5 | Từ 30 – 50 | |
| 6 | Từ 0,5 đến dưới 01 | Từ 50 – 80 | |
| 7 | Từ 01 đến dưới 03 | Từ 80 – 120 | |
| 8 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 120 – 250 | |
| Lưu ý: – Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (cao nhất là 01 tỷ đồng). – Ngoài bị phạt tiền, thì người có hành vi vi phạm buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. |
|||
2. Bỏ hoang đất bị phạt tiền
Đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý nhất của Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Theo khoản 1 Điều 32 Nghị định 91/2019, hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng bị xử phạt như sau:
| TT | Diện tích không sử dụng | Mức phạt |
| 1 | Dưới 0,5 héc ta | Phạt tiền từ 500.000 đồng – 01 triệu đồng. |
| 2 | Từ 0,5 đến dưới 03 héc ta. | Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng. |
| 3 | Từ 03 đến dưới 10 héc ta. | Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng. |
| 4 | Từ 10 héc ta trở lên. | Phạt tiền từ 05 – 10 triệu đồng. |
| Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi. Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng). |
||
3. Mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị phạt nặng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:
| Hành vi vi phạm | Nông thôn | Đô thị |
| – Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện. | Từ 03 – 05 triệu đồng. | Từ 05 – 10 triệu đồng. |
| – Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên. | Từ 05 – 10 triệu đồng. | Từ 10 – 20 triệu đồng. |
| Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng). | ||
4. Không sang tên Sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng
* Lưu ý về cách gọi: Sang tên Sổ đỏ theo là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).
Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền như sau:
| Thời gian | Nông thôn | Đô thị |
| Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn. | Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng. | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định với khu vực nông thôn. |
| Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn. | Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng. | |
| Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng). | ||
5. Lấn, chiếm đất bị phạt tới 1 tỷ đồng
Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 91/2019, trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn, trừ trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức thì bị xử phạt như sau:
| TT | Diện tích bị lấn, chiếm
(héc ta) |
Nông thôn
(triệu đồng) |
Đô thị |
| 1 | Dưới 0,05 | Từ 10 – 20 | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với hành vi vi phạm tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức. |
| 2 | Từ 0,05 đến dưới 0,1 | Từ 20 – 40 | |
| 3 | Từ 0,1 đến dưới 0,5 | Từ 40 – 100 | |
| 4 | Từ 0,5 đến dưới 01 | Từ 100 – 200 | |
| 5 | Từ 01 héc ta trở lên | Từ 200 – 500 |
6. Lần đầu tiên quy định rõ hành vi hủy hoại đất
Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Trong đó chỉ rõ các hành vi hủy hoại đất như sau:
– Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp:
+ Thay đổi độ dốc bề mặt đất;
+ Hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề;
+ San lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề.
Trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận.
– Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp:
+ Làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác;
+ Làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng;
+ Gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp.
– Gây ô nhiễm đất là trường hợp đưa vào trong đất các chất độc hại hoặc vi sinh vật, ký sinh trùng có hại cho cây trồng, vật nuôi, con người.
– Làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
– Làm giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
7. Bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả
Nghị định 102/2014/NĐ-CP không có điều khoản quy định riêng về các biện pháp khắc phục hậu quả khi vi phạm mà quy định biện pháp khắc phục hậu quả theo từng hành vi vi phạm. Trong đó, chủ yếu gồm 03 biện pháp: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; bộc nộp lại số lợi bất hợp pháp; buộc trả lại diện tích đất đã nhận.
Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 91/2019, các biện pháp khắc phục hậu quả được quy định rõ hơn và được bổ sung thêm nhiều biện pháp, gồm:
| TT | Tên biện pháp |
| 1 | – Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. |
| 2 | – Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. |
| 3 | – Buộc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. |
| 4 | – Buộc trả lại đất sử dụng không đúng quy định. |
| 5 | – Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất. |
| 6 | – Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, tiền cho thuê lại đất không đúng quy định của pháp luật trong thời gian sử dụng đất còn lại. |
| 7 | – Buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. |
| 8 | – Buộc hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định. |
| 9 | – Buộc chấm dứt hợp đồng mua, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện quy định. |
| 10 | – Buộc sử dụng đất đúng theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. |
| 11 | – Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất, mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm. |
| 12 | – Buộc cung cấp hoặc cung cấp lại thông tin, giấy tờ, tài liệu theo yêu cầu cơ quan, người có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai. |
| 13 | – Buộc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. |
| 14 | – Buộc nộp Giấy chứng nhận đã cấp. |
| 15 | – Hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã thực hiện đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả để thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. |
| 16 | – Xử lý tài sản tạo lập không hợp pháp. |
| 17 | – Thu hồi đất. |
Trên đây là những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 91/2019 về xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Khác với Nghị định 102/2014/NĐ-CP, Nghị định 91 quy định các mức phạt đối với hầu hết các hành vi vi phạm riêng cho khu vực nông thôn, đô thị và tăng mạnh mức phạt tiền với tất cả các hành vi vi phạm.
Câu hỏi 5: Trong trường hợp các chủ đầu tư khi làm thủ tục sổ đỏ để xảy ra chây ì trong việc thực hiện Nghị định 91 thì người dân sẽ có quyền như thế nào thưa Luật sư Nguyễn Minh Long?
Luật sư Nguyễn Minh Long: Trong trường hợp này, với tư cách là người bị thiệt hại khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật thì cư dân quyền yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng bàn giao giấy chứng nhận hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ để bạn tự thực hiện thủ tục làm giấy chứng nhận, trường hợp chủ đầu tư tiếp tục chây ì thì cư dân có thể nộp đơn khiếu nại tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có thể là thanh tra Tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân các cấp để xử lý theo quy định của pháp luật hoăc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền tại nơi có bất động sản.
Câu hỏi 6: Nhiều ý kiến cho rằng, dù chúng ta có những quy định pháp luật chặt chẽ, song quan trọng nhất là việc thực thi trong thực tiễn. Tháo gỡ vấn đề này thì theo Luật sư, cần phải có những giải pháp gì ?
Luật sư Nguyễn Minh Long: Thực tế thấy chế tài xử lý không thay đổi. có rất nhiều ý kiến cho rằng với chế tài đó chưa đủ tính răn đe và khó giải quyết triệt để vấn đề hiện nay. Mức phạt này chưa tương xứng với hậu quả mà người dân phải gánh chịu và chưa có tính phòng ngừa các chủ đầu tư khác không vi phạm
Cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại, để làm gương cho các cá nhân, tổ chức khác.
Ngoài ra, khi có thông tin về sai phạm, cần xử lý ngay không để kéo dài. Bên cạnh đó, có thể áp dụng biện pháp xử lý hình sự và phải làm quyết liệt chứ không làm nửa vời.
Một phương án cá nhân tôi là Luật sư cho rằng có thể áp dụng là tăng các khoản ký quỹ của chủ đầu cao hơn nữa và mức xử phạt của pháp luật cần được nâng lên để đảm bảo tính khả thi.
Bên cạnh đó, sự kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năng có lẽ nên thắt chặt hơn và thậm chí phải có sự giám sát từ chính cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không.
Đồng thời theo tôi, các thủ tục hành chính công về cấp số hồng cũng nên được tinh giảm để cư dân thuận tiện hoàn tiện hồ sơ, không phụ tuộc vào chủ đầu tư.
Phối hợp phản ánh trên các cơ quan báo chí truyền thông, phổ cập rộng rãi tới từng người dân, chính quyền sở tại để tạo ý thức chung cho cá nhân, tổ chức người dân trên cả nước cùng thực hiện đảm bảo thực thi tính nghiêm minh của pháp luật.
=======================================
Công ty luật Dragon
Điện thoại 1900 599 979 / 098 301 9109
Thạc sĩ Luật sư Nguyễn Minh Long
Email: dragonlawfirm@gmail.com