Công ty Luật TNHH Dragon xin gửi lời cảm ơn tới Quý khách hàng tin tưởng Công ty Luật và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty chúng tôi. Công ty Luật TNHH Dragon xin gửi tới Quý khách hàng các nội dung tư vấn đối với yêu cầu của Quý khách như sau:
- Nội dung vụ việc:
Gia đình anh có thửa đất tại Tân Thành, thành phố Thái Nguyên, diện tích 1700m2. Trên giấy chứng nhận có ghi diện tích đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 1500m2. Giờ anh muốn chuyển hết 1500m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở có được không và có phải tách thửa không?
Căn cứ pháp lý tư vấn dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất :
a. Luật đất đai 2013
b. Nghị định 45/2014/NĐ-CP;
c. Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
- Nội dung tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở:
Đối với yêu cầu của Anh, công ty Luật uy tín tại Hà Nội đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Thứ nhất, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:
“ Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đát phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Thứ hai, về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp của gia đình anh được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”
Thứ ba, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 52 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, theo quy định hiện hành, Nhà nước chỉ quy định hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở. Nhà nước không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp gia đình anh muốn chuyển toàn bộ 1500m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở, anh phải dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì gia đình anh làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 109 Luật Đất đai 2013, Điều 17 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
“Điều 109. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
- a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;
- b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
“Điều 17. Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây:
- a) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Nghị định này.
- Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền thuê đất thì thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn theo chính sách pháp luật tại thời điểm gia hạn.
- Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.”
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật sư giỏi và có kinh nghiệm về tư vấn đất đai dựa trên cơ sở những thông tin mà Quý khách cung cấp và quy định của pháp luật hiện hành. Mọi thông tin, thắc mắc, Quý khách có thể đến trực tiếp văn phòng Luật sư Dragon hoặc điện thoại về tổng đài 1900. 599. 979 để được tư vấn tốt nhất.
Trân trọng!
Thông tin liên lạc xin được gửi về:
Tên Tổ chức: CÔNG TY LUẬT TNHH DRAGON
Đại diện bởi Luật sư: Nguyễn Minh Long
Chức vụ : Giám Đốc
Trụ sở : Phòng 6, tầng 14 tòa nhà Vimeco, Lô E9, đường Phạm Hùng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại : 1900 599 979
E-mail dragonlawfirm@gmail.com