Luật sư tư vấn: Hợp đồng mua bán nhà đất
Câu hỏi: Hợp đồng mua bán nhà đất
Tôi đang gặp rắc rối trong việc thanh lý Hợp đồng mua bán nhà đất với Chủ đầu tư rất mong sự giải đáp của Báo Pháp luật và Xã hội. Sự việc cụ thể như sau:
Một người quen của tôi có mua một căn hộ chung cư vào năm 2003 khi khu chung cư này bắt đầu xây dựng dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà. Năm 2005, anh ấy có lập một bản Hợp đồng ủy quyền có công chứng cho tôi được toàn quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến khi nhận được sổ đỏ căn hộ.
Tôi cũng đã ký nhận bàn giao nhà với chủ đầu tư vào năm 2007 và hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Đầu năm 2011, chủ đầu tư yêu cầu chủ hợp đồng nộp một số giấy tờ cần thiết và ký thanh lý hợp đồng để chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân. Tuy nhiên, khi tôi đến ký thanh lý hợp đồng thì Chủ đầu tư không đồng ý với lý do chỉ cho người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà ban đầu ký thanh lý. Tôi đã giải thích là mình có đủ quyền hạn để ký thanh lý vì theo Hợp đồng ủy quyền tôi được thay mặt chủ Hợp đồng tiếp tục thực hiện hợp đồng cho đến khi nhận được sổ đỏ nhưng chủ đầu tư vẫn từ chối.
Tôi muốn hỏi việc từ chối của Chủ đầu tư như vậy có đúng pháp luật hay không? Theo pháp luật hiện hành thì tôi có được ký thanh lý hợp đồng không.
Rất mong được sự giúp đỡ của Luật sư và các nhà tư vấn Luật. Tôi chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Quý báo!
Thay mặt Công ty Luật Dragon, Ban tư vấn xin trả lời Qúy Khách như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 về Hợp đồng uỷ quyền:
“Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”
– Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền :
1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.
Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.
2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.
– Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền
«Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;
2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;
3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;
4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”
2. Ý kiến tư vấn:
Trong trường hợp của anh chúng tôi xin trả lời như sau:
– Về mặt pháp lý hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong phạm vi ủy quyền. Bản chất của hợp đồng ủy quyền là bên được ủy quyền thay mặt Bên ủy quyền thực hiện một số quyền và nghĩa vụ nhất định đã được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền , không trái với quy định của pháp luật.
Cho nên việc năm 2005, bạn anh có ủy quyền lại cho anh bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng thể hiện anh được quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư ở trên cho đến khi nhận được sổ đỏ sẽ được pháp luật công nhận trong phạm vi ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền giữa anh và bạn của anh đã có công chứng tức là được pháp luật thừa nhận và có giá trị đến khi bạn nhận được sổ đỏ căn hộ.
Tuy nhiên anh không nói rõ trong hợp đồng ủy quyền này quy định có nội dung là anh có được ký thanh lý hợp đồng hay không? Nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp:
– Nếu không quy định nội dung này thì anh không được quyền ký thanh lý hợp đồng mà phải là bạn của anh mới được quyền ký.
– Còn nếu hợp đồng ủy quyền của anh có quy định điều này thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng (như vậy bao hàm cả việc anh được ký thanh lý hợp đồng).
Trước khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân thì chủ đầu tư phải tiến hành việc thanh lý hợp đồng với các hộ dân, tuy nhiên cũng có 2 trường hợp xảy ra:
– Trường hợp chủ đầu tư quy định phải là đích thân người đứng tên trên hợp đồng mua bán ký thanh lý hợp đồng mà không được ủy quyền lại cho người khác thì anh không có quyền được ký thanh lý hợp đồng.
– Còn trong trường hợp chủ đầu tư không quy định gì về vấn đề ủy quyền hoặc quy định người đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà có thể ủy quyền lại cho người khác thực hiện việc ký thanh lý hợp đồng thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.
– Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền của anh thuộc 1 trong các trường hợp tại điều 589 bộ luật dân sự thì anh cũng không được quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu
CÔNG TY LUẬT DRAGON