Dịch vụ luật sư Hà Nội – Luật sư tư vấn về Luật thừa kế và di chúc
Ba vợ tôi mất có để lại tài sản là một căn nhà mà ông đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ. Xin hỏi thủ tục chuyển QSDĐ cho mẹ vợ tôi như thế nào? Sau khi chuyển QSDĐ cho mẹ, nếu trường hợp bán căn nhà đó thì có cần chữ ký của anh chị em và cháu nội (trên 18 tuổi)không? Người em ruột của vợ tôi đang định cư tại Mỹ có cần ký không?
Thay mặt Công ty Luật Dragon, Ban tư vấn xin trả lời Qúy Khách như sau:
1. Cơ sở pháp lý
- Điều 675 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về những trường hợp thừa kế theo pháp luật.
« 1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.
2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế”.
- Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về người thừa kế theo pháp luật
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
- Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 quy định về Đăng ký quyền sử dụng đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể.
4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 quy định Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ý kiến tư vấn:
Trong trường hợp của bạn, do bạn không nói rõ ba vợ của bạn khi chết có để lại di chúc hay không? Do vậy, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn 2 trường hợp:
– Trường hợp thứ nhất là ba vợ bạn chết có để lại di chúc và nội dung của di chúc là chỉ để lại tài sản cho mẹ vợ bạn là căn nhà do ba vợ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không để lại cho ai hết. Trong trường hợp này, sau khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho mẹ vợ bạn mà mẹ vợ bạn muốn bán căn nhà đó đi thì chỉ cần có chữ ký của mẹ vợ bạn và không cần phải có chữ ký của anh chị em, cháu nội cũng như người em ruột của vợ bạn đang định cư bên Mỹ.
– Trường hợp thứ hai là ba vợ bạn chết không để lại di chúc. Theo quy định tại điều 675 Bộ luật dân sự năm 2005 về những trường hợp thừa kế theo pháp luật thì tài sản của ba vợ bạn là ngôi nhà mà ba vợ bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được chia theo pháp luật. Theo quy định tại điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 thì những người sau đây sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ba vợ bạn, bao gồm: vợ của ba vợ bạn , cha đẻ, mẹ đẻ của ba vợ bạn, con đẻ của ba vợ bạn gồm vợ bạn và em vợ bạn, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi của ba vợ bạn (nếu có). Do những người ở hàng thừa kế thứ nhất của ba vợ bạn vẫn còn sống nên những người ở hàng thừa kế thứ hai của ba vợ bạn không được hưởng tài sản của ba vợ bạn.
Bạn cũng không nêu rõ cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi và con nuôi (nếu có) của ba vợ bạn còn sống vào thời điểm ba vợ bạn chết hay không? Nếu họ còn sống thì tài sản là ngôi nhà của ba vợ bạn về nguyên tắc sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất. Còn nếu họ không còn sống vào thời điểm ba vợ bạn chết thì tài sản của ba vợ bạn sẽ được chia đều cho những người còn lại ở hàng thừa kế thứ nhất.
Theo đó, căn nhà của ba vợ bạn sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất chứ không phải mẹ vợ của bạn được hưởng toàn bộ tài sản đó. Nếu mọi người ở hàng thừa kế thứ nhất cùng thỏa thuận bằng văn bản, ký tên đồng ý cho mẹ vợ bạn được hưởng toàn bộ tài sản là ngôi nhà của ba vợ bạn thì mới có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ sang cho mẹ vợ bạn được. Người em vợ của bạn đang định cư bên Mỹ nếu không về Việt Nam để ký tên được thì có thể làm giấy ủy quyền cho người khác ký thay mình chấp thuận cho mẹ vợ bạn hưởng toàn bộ tài sản thừa kế của ba bạn.
- Để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho mẹ vợ bạn, bạn cần đem hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.cần tiến hành như sau:
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm có:
1. Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản;
2. Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, hộ khẩu của mẹ vợ bạn; căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của ba vợ bạn là hợp pháp .
3. Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tờ khai lệ phí trước bạ.
4. Hợp đồng, văn bản về bất động sản (nếu thửa đất đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ sử dụng thì phải chuẩn bị tất cả hợp đồng, văn bản về bất động sản của tất cả các lần chuyển nhượng).
5. Di chúc của ba vợ bạn (nếu có)
6. Giấy cam kết của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đồng ý cho mẹ vợ bạn hưởng toàn bộ tài sản và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ba vợ bạn.
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất..
Để được tư vấn cụ thể và chi tiết hơn mời anh/chị trực tiếp liên hệ với Công ty Luật Dragon theo địa chỉ bên dưới.
Trân trọng!
Luật sư Nguyễn Minh Long
CÔNG TY LUẬT TNHH DRAGON