chủ đầu tư dự án khu dân cư lách luật bán đất khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, người dân tự ý xây nhà bán chuyển nhượng

Công ty Luật TNHH Dragon xin gửi lời chào trân trọng tới Quý khách hàng!

Phúc đáp câu hỏi của Quý khách hàng liên quan đến chủ đầu tư dự án khu dân cư lách luật bán đất khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, người dân xây nhà bán chuyển nhượng.

1. Đối với chủ đầu tư đã vi phạm gì, bị xử lý thế nào theo quy định pháp luật?
2. Người dân xây dựng trái phép sẽ bị xử lý thế nào? Việc chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ có bị xử lý không? Và mua đất như vậy sẽ chịu rủi ro thế nào?

Thạc sĩ Luật sư Nguyễn Minh Long – Công ty Luật TNHH Dragon (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) có quan điểm như sau:

Theo các quy định nghiêm ngặt của các luật liên quan đến bất động sản như: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 5), Luật Đất đai 2013 (Điểm a Khoản 1 Điều 194 được hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ) , Luật Nhà ở… thì một dự án bất động sản phải hoàn thành xây dựng hạ tầng, được cơ quan chức năng nghiệm thu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép rao bán, sang nhượng. Tuy nhiên, tại một số tỉnh thành trên cả nước, nhiều chủ đầu tư sự án đã “lách luật”, rao bán đất nền tràn lan trước khi được phê duyệt kế hoạch 1/500 hoặc trước khi xây dựng kết cấu hạ tầng, bằng cách: khi vừa tiến hành xây dựng hạ tầng dự án, chủ đầu tư đã liên kết với các sàn giao dịch bất động sản đưa đất nền ra bán dưới hình thức: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng giữ chỗ… Việc làm này để tiết kiệm chi phí và tìm kiếm nguồn lợi lớn.

1. Đối với chủ đầu tư đã vi phạm gì, bị xử lý thế nào theo quy định pháp luật?

Nếu bị xác định là có vi phạm các điều kiện về việc chuyển quyền sử dụng đất, thì chủ đầu tư sẽ có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, theo đó:

“Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai” thì tùy thuộc vào diện tích đất đã bị chuyển nhượng trái luật, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.

“Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên” thì tùy thuộc vào diện tích đất đã bị chuyển nhượng trái luật, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến cao nhất là 1.000.000.000 đồng.

Bên cạnh đó, tùy thuộc vào các hành vi vi phạm chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng như: Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định; Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện; Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (Khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)

Còn với “đối với hành vi không có báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt theo quy định”, thì Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định tại Điểm d Khoản 4 Điều 11 Nghị định 155/2016/NĐ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt với mức phạt tiền từ 150 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

2. Mua đất như vậy sẽ chịu rủi ro thế nào?

Việc người dân mua đất như vậy sẽ chịu rủi ro vì tình trạng thiếu minh bạch của tình trạng pháp lý thửa đất. Tính pháp lý của giao dịch, hợp đồng đã ký kết sẽ không được đảm bảo theo đúng pháp luật, dễ dẫn tới các tranh chấp. Nếu chủ đầu tư yếu kém thì có khả năng dự án không đúng tiến độ hoặc bị thu hồi, như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến người mua đất vì số tiền bỏ ra mua đất không hề nhỏ.

Rủi ro trước mắt là đất chưa được phê duyệt kế hoạch 1/500 hay chưa có sổ đỏ sẽ rất khó để chuyển nhượng lại cho người khác đối với những người mua dự án để đầu tư lướt sóng. Việc chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ, đối với những dự án phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng là vi phạm về mặt hình thức, do đó, chủ đầu tư sẽ bị xử lý.

Công ty Luật Dragon trân trọng cảm ơn!