Luật sư Nguyễn Minh Long nói về thủ tục làm sổ hồng

Câu hỏi Luật Sư Hải Phòng:

Kính gửi Luật sư Nguyễn Minh Long và các Luật sư thành viên trong Công ty Luật Dragon.

Tôi là Trần Thị Ngọc Linh, trú tại An Dương, Lê Chân, Hải Phòng xin gửi đến các Luật sư lời chào trân trọng.

Tôi gửi mail này mong được các Luật sư tư vấn cho những điều tôi chưa hiểu, thắc mắc và về thủ tục làm sổ hồng.

– Tôi thấy có những nhà phải đóng tiền thuế đất 1 năm 2 lần, nhưng có những khu nhà chưa bao giờ phải đóng cả. Đọc sơ qua luật nhà ở, luật đất đai tôi thấy viết đối tượng có nhà ở ổn định trước năm 1993 và  một số đối tượng khác không phải đóng thuế, như vậy là toàn bộ những nhà ở mua sau năm 1993 đều phải đóng thuế đúng không ạ? Vậy tại sao có những khu nhà hình thành, xây dựng sau năm đó thực tế cũng chưa thấy cán bộ phường xã quận huyện vào đưa thông báo hay nhân viên thuế vào thu tiền thuế bao giờ?

– Trường hợp nhà hiện đang ở của tôi: tháng 3 năm 2005, tôi có mua miếng đất 30 m2 trong ngõ sâu. Do thiếu hiểu biết về luật, giấy chuyển nhượng đất viết tay  khi đó đã không thực hiện xác nhận tại ủy ban nhân dân. Trên giấy chuyển nhượng đó có ghi cụ thể miếng đất  đó thuộc thửa đất số …, số tờ bản đồ số …. là đất ở lâu dài,, những thông tin này  khớp với số thửa, số tờ bản đồ trên bản công chứng “chứng nhận quyền sử dụng đất” đi kèm (lô đất này chia ra làm 4 mảnh nhỏ, mỗi nhà mua được giao 1 bản công chứng chứng nhận quyền sử dụng đất này và giữ chung 1 bản gốc). Hơn thế  nữa người viết giấy chuyển nhượng là anh A cháu ông B (ông B là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), lúc bấy giờ theo lời ông B nói là ông đã cho cháu là anh A, tôi cũng không hiểu biết gì nên đã không hỏi giấy tờ chứng nhận anh A là chủ sở hữu. Bây giờ tôi phải làm thế nào để làm được sổ hồng đây. Mang giấy tờ chuyển nhượng năm 2005 ra ủy ban để nộp thuế trước bạ tôi sẽ bị phạt thế nào? Trường hợp tôi thuyết phục anh A ra ủy ban chứng nhận cho tôi anh A chắc sẽ  bị yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân phải không ạ, anh ta có bị phạt thêm tiền chậm nộp thuế hay  không, mức thuế, mức phạt anh ta sẽ bị áp là bao nhiêu ạ. Mảnh đất này tôi mua từ năm 2005, ở cho tới nay cả khu này chưa bao giờ bị yêu cầu nộp thuế đất hàng năm, nay liệu vì muốn làm sổ hồng, mang giấy chuyển nhượng ra ủy ban rồi có bị theo dõi, thu thuế hàng năm không, nếu cứ im lặng vậy có khi nào tự dưng họ hỏi đến, tôi lại mất trắng nhà không? Nhà tôi ở cuối ngõ nên tôi tận dụng mặt cống làm nhà vệ sinh mất rồi, nếu tôi đưa giấy tờ chuyển nhượng ra ủy ban làm thủ tục có khi nào họ đến xác minh thực tế phát hiện ra tôi lại bị phạt bắt dỡ ra  không. Để vậy không làm sổ hồng tôi cũng lo mà làm càng lo hơn, tôi nên làm thế nào, tôi rất mong các luật sư cho tôi lời khuyên.

Tôi xin chân thành cám ơn.

Trần Thị Ngọc Linh

Công ty luật tại Hải phòng trả lời Quý khách như sau:

1. Hiện nay nhà ở chưa được đưa vào đối tượng chịu thuế. Đối với thuế sử dụng đất được quy định tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (Luật số 48/2010/QH12).

2. Theo quy định tại Điều 450 của Bộ luật dân sự 2005, hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản có công chứng của Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp của bạn chỉ có giấy mua bán viết tay coi như vô hiệu về mặt hình thức. Theo đó, bạn và người bán phải tiến hành thực hiện lại giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, ông B mới là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất nên anh A phải có Giấy ủy quyền được công chứng với nội dung ông B ủy quyền cho anh A thay mặt ông B bán đất thì giao dịch mới có hiệu lực.

Khi đó, các bên có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật. Nếu các bên thỏa thuận được thì tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Nếu không, thông thường bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, còn bên mua có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ 0,5%.

Bạn xây công trình phụ trên diện tích mặt cống không thuộc diện tích thửa đất trên bản đồ địa chính, trường hợp này xây dựng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 11, Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ: “Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị” và buộc phải tháo dỡ phần diện tích vi phạm trước lập thủ tục cấp chủ quyền.

Luật sư Hải Phòng