Tư vấn dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam về mua bán, cho thuê văn phòng và chung cư thời hạn 50 năm đến 70 năm

By Công ty luật Dragon Last updated Th1 21, 2019

Văn phòng luật Dragon – Tư vấn dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam về mua bán, cho thuê văn phòng và chung cư thời hạn 50 năm đến 70 năm

Câu hỏi 1:

Cho biết quy trình chủ đầu tư là người nước ngoài thuê đất 50 năm cần phải làm gì để cư dân có thể sở hữu ổn định lâu dài căn hộ khi mua căn hộ trong đất dự án. Phần diện tích đất ngoài căn hộ (hồ bơi, sân chơi, bãi đỗ xe, công viên,…) sẽ được xử lý như thế nào khi hết hạn 50 năm mà Chủ đầu tư không xin gia hạn? Nếu người dân được sở hữu lâu dài căn hộ trong 3 tòa nhà thì sau 50 năm hoặc đến khi tuổi thọ của tòa nhà đã hết, người dân sẽ tự sửa chữa lại hay thế nào?

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

– Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định về “Sở hữu đất đai:

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

2. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Định giá đất.

3. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”

– Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định về việc “Cho thuê đất :

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

d) Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

e) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

b) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc ”

– Điều 38 Luật Đất đai quy định về “Các trường hợp thu hồi đất:

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.”

– Điều 46 Nghị định 181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về

thi hành Luật Đất đai quy định “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối

với đất xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể :

1. Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ chung cư; trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư cho thuê thì quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu nhà chung cư.

2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy định sau:

a) Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó;

c) Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

3. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất để xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư hoặc cho nhiều nhà chung cư thì được cấp riêng cho chủ sở hữu công trình hoặc tổ chức quản lý công trình; trường hợp không có chủ sở hữu hoặc không có tổ chức quản lý công trình thì giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý diện tích đất có công trình.

4. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà tập thể được quy định như sau:

a) Đất xây dựng nhà tập thể bao gồm đất để xây dựng nhà tập thể, đất sân, vườn và đất xây dựng công trình trực tiếp phục vụ sinh hoạt của người sống trong nhà tập thể;

b) Nhà tập thể thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế để bố trí chỗ ở cho người lao động hoặc nhà tập thể của tổ chức hoạt động đào tạo, nghiên cứu để bố trí chỗ ở cho học viên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho tổ chức đó;

c) Nhà công vụ của các cơ quan, tổ chức của Đảng và Nhà nước để bố trí chỗ ở cho cán bộ, công chức thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ quan, tổ chức đó.

5. Không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm sân, vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các công trình công cộng khác phục vụ chung cho nhiều nhà chung cư, nhà tập thể, nhà công vụ mà giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý.”

– Điều 128 Luật Nhà quy định về “Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở:

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng phải làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 16 của Luật này trước khi cho thuê nhà ở.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở theo quy định tại Chương V của Luật này phải lập hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. ”

– Điều 32 Nghị định 84/2007/NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, có quy định “Đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trong Điều này gọi là nhà đầu tư nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.

2. Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này là bảy mươi (70) năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá bảy mươi (70) năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thuê đất, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất và thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều này.”

– Điều 18, Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về

việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở “ Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán:

1. Tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;

d) Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án (trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này thì phải có bản sao văn bản thỏa thuận tổng mặt bằng của khu đất có nhà ở, công trình xây dựng);

đ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định này;

e) Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

g) Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên mua (nếu có);

h) Sơ đồ nhà, đất là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng mà không đo vẽ lại; trường hợp nhà chung cư thì có bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ, trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó;

i) Đối với địa phương đã có sàn giao dịch bất động sản thì những trường hợp chuyển nhượng từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải có giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện tại sàn giao dịch bất động sản.

Khi nộp bản sao các giấy tờ quy định các điểm c, d, e và g khoản này thì người nộp hồ sơ phải xuất trình bản gốc để cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu trừ trường hợp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đồng thời cho nhiều chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thì chỉ nộp một (01) bản đối với các giấy tờ quy định tại các điểm c, d, đ, e và h khoản này và danh mục nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng và các phần sở hữu riêng khác đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”

– Điều 20 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định “Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án

khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

1. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt.

3. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; trường hợp huy động tiền ứng trước của khách hàng phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này.

4. Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án đã được phê duyệt.

5. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

6. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt.

7. Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt.

8. Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

9. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

10. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.”

– Điều 22 luật Kinh doanh bất động sản quy định “ Nguyên tắc mua bán nhà, công

trình xây dựng:

“1. Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.

3. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;

b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.

4. Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.

5. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.”

2. Ý kiến tư vấn

Thứ nhất:

“ Quy trình chủ đầu tư là người nước ngoài thuê đất 50 năm cần phải làm gì để cư dân có thể sở hữu ổn định lâu dài căn hộ khi mua căn hộ trong đất dự án.”

Khi nghiên cứu hồ sơ Công ty, chúng tôi thấy rằng Quý Công ty được cấp Giấy chứng nhận đầu tư để xây dựng Dự án Đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng để bán và cho thuê và tòa nhà văn phòng cho thuê tại địa điểm Khu vực dự án phát triển khu đô thị mới 2A phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, Việt Nam.

Thời hạn thực hiện dự án là: 50 năm

Theo như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 538088 do UBND thành phố Hải Phòng cấp ngày 10 tháng 11 năm 2010, thì Quý Công ty có quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn 50 năm kể từ ngày 27/02/2006 đến ngày 27/02/2056.

Mục đích sử dụng trong đó có xây dựng nhà chung cư 21 tầng để bán và cho thuê

Như vậy khi Qúy Công ty thực hiện việc bán các căn hộ chung cư cho các cá nhân thì phải có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở cho bên người mua theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Cụ thể về trình tự thủ tục như quy định tại điều 18, nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở. (Đã trích dẫn bên trên)

Qúy Công ty nên lưu ý khách hàng một điều rằng: về mặt nguyên tắc quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở của khách hàng khi nhận chuyển nhượng từ Dự án của Qúy Công ty cũng sẽ thống nhất và tương ứng với Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số BB538088 trong thời hạn là 50 năm mà thôi.

Tuy nhiên với quy định nhà đầu tư nước ngoài được gia hạn thời gian thuê đất nhiều lần mà không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn (Điều 32, nghị định 84/2007/ NĐ – CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai) thì có thể thấy nhà nước đã ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam.

Do vậy, về mặt pháp lý và trên thực tế thì người mua nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể yên tâm như mua nhà của các tổ chức trong nước. Trường hợp hết thời hạn thuê đất mà nhà đầu tư nước ngoài không gia hạn thì theo quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà nước vẫn đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu mà chưa có quy định nào về việc sẽ thu hồi nhà trong các trường hợp này.

Về khái niệm sở hữu nhà ở vĩnh viễn (bao gồm cả nhà gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình hay các căn hộ chung cư, không phân biệt chung cư do tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài đầu tư, xây dựng để bán hoặc cho thuê) hiện nay chưa được pháp luật quy định. Nhà nước đảm bảo cho người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong trường hợp nhà ở bị thu hồi thì người chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật tại thời điểm thu hồi mà không phân biệt nhà tư hay nhà chung cư.

Thứ 2:

“ Phần diện tích đất ngoài căn hộ (hồ bơi, sân chơi, bãi đỗ xe, công viên,…) sẽ được xử lý như thế nào khi hết hạn 50 năm mà Chủ đầu tư không xin gia hạn”

Trường hợp hết thời hạn thuê đất mà nhà đầu tư nước ngoài không gia hạn thì về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi đất bao gồm cả phần diện tích đất bên ngoài căn hộ như hồ bơi, sân chơi, bãi đỗ xe, công viên vì nó vẫn thuộc phần diện tích đất nhà nước cho Qúy Công ty thuê trong thời hạn là 50 năm.

Thứ 3:

“ Nếu người dân được sở hữu lâu dài căn hộ trong 3 tòa nhà thì sau 50 năm hoặc đến khi tuổi thọ của tòa nhà đã hết, người dân sẽ tự sửa chữa lại hay thế nào?”

Về mặt nguyên tắc, trong trường hợp chủ dự án không gia hạn thời gian thuê đất thì những cá nhân nhận chuyển nhượng lại các căn hộ trong dự án này sau 50 năm, tức đến hết ngày 27/02/2056 sẽ chấm dứt quyền sử dụng và sở hữu các căn hộ trên, và phải di dời để trả lại quyền sử dụng đất cho nhà nước.

Trường hợp nhà chung cư đã hết tuổi thọ thì theo quy định tại điều Điều 83, 84 Luật Nhà ở có quy định cụ thể như sau:

“ Điều 83. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

2. Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

4. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều 84. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Trường hợp phải giải toả nhà ở để xây dựng công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

3. Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên và nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.

4. Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn. ”

Câu hỏi 2:

Cách chia diện tích đất được thể hiện trên chủ quyền cho từng căn hộ đối với dự án chung cư cao cấp như thế nào?

Trả lời:

Khi dự án được hoàn thiện, Công ty của bạn tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng. Điều 11 Luật Nhà ở 2005 quy định trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất thì cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Như vậy tùy thuộc vào Hợp đồng mua bán nhà ở có gắn liền với đất ở giữa chủ đầu tư với khách hàng mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Câu hỏi 3:

Cách tính thuế đất hàng năm cho từng căn hộ ở dự án chung cư cao cấp như thế

nào? Có phải cách tính dựa trên độ cao tầng của dự án mà có giá khác nhau hay không? (hay chỉ có những căn hộ từ tầng 6 trở xuống mới đóng thuê đất và từ tầng 7 trở lên sẽ không phải đóng?)

Trả lời:

Với trường hợp của Qúy Công ty, cụ thể là Dự án này, căn cứ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 538088.

Qúy Công ty được thuê đất của nhà nước để thực hiện dự án với hai hình thức:

– Đối với 3.109,2 m2 đất xây dựng nhà chung cư 21 tầng để bán và cho thuê được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất ( tức là 50 năm).

– Đối với 14.577,82 m2 được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Vì vậy đối với các hộ đã mua căn hộ trong tòa chung cư 21 tầng trên sẽ không phải đóng thuế sử dụng đất nữa, khoản tiền này chủ đầu tư – tức là Qúy Công ty đã trả cho nhà nước một lần rồi.

Câu hỏi 4:

Diện tích được sử dụng chung được tính như thế nào? Quyền lợi của chủ đầu tư và cư dân trong phần này đựơc phân chia ra sao? Tại sao chủ đầu tư lại có quyền sử dụng phần sở hữu chung vào mục đích riêng (Vd: Cho thuê làm dịch vụ trên phần diện tích chung như: mở nhà hàng, quán ăn,…).

Trả lời:

Thứ nhất

“Diện tích sử dụng chung được tính như thế nào?”

Điều 49 Nghị định 71/2010/ND – CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định «Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu :

1. Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác;

b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ);

c) Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.

Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư.

2. Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau:

a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở.

Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

3. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. »

Thứ 2

“Quyền lợi của chủ đầu tư và cư dân trong phần này đựơc phân chia ra sao?”

Chủ đầu tư và các hộ dân đã mua căn hộ chung cư có các quyền và nghĩa vụ sau:

Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của bên nào bên đó có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư.

Đối với phần sở hữu riêng, chủ sở hữu có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như quy định tại Điều 21 và điều 22 và điều 68 Luật Nhà ở:

“ Điều 21. Quyền của chủ sở hữu nhà ở

1. Chiếm hữu đối với nhà ở.

2. Sử dụng nhà ở.

3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.

4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.

5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.

6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Điều 22. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở

1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

2. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở.

4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở.

5. Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.

6. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Điều 68. Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng nhà ở

1. Lập và lưu hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật này.

2. Thực hiện các quy định về sử dụng nhà ở; giữ gìn, bảo quản nhà ở, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trật tự trị an; thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Khi làm hư hỏng phần nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc nhà ở của chủ sở hữu nhà ở khác thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện bảo trì theo quy định đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định về quản lý, vận hành, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu chung.

5. Tạo điều kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung.”

Đối với các phần sở hữu chung thì các đồng sở hữu, chủ đầu tư phải tuân thủ theo Nội quy Quy chế quản lý của Tòa nhà chung cư. Tòa nhà chung cư phải có Ban quản trị nhà chung cư để tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. (Được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư).

Thứ 3

“Tại sao chủ đầu tư lại có quyền sử dụng phần sở hũu chung vào mục đích riêng (Vd: Cho thuê làm dịch vụ trên phần diện tích chung như: mở nhà hàng, quán ăn, …)?”

Điều này được giải thích như sau:

Nếu như trong hợp đồng mua bán nhà chung cư mà nhà đầu tư và người mua nhà không thỏa thuận về việc chủ đầu tư có quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng như mở quán ăn hay kinh doanh dịch vụ thì chủ đầu tư không được phép thực hiện những hành vi đó; Nếu giữa họ có thỏa thuận chủ đầu tư được phép sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng thì chủ đầu tư được phép thực hiện hành vi đó.

Khoản 1, 2 Điều 23 trong Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng có quy định về “ Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư:

1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư;

2. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định;”

Câu hỏi 5:

Tiến độ xây dựng đựơc trễ hạn trong thời gian bao nhiêu lâu đối với dự án chung cư? Có luật định nào nói về quy định biên độ thời gian bàn giao căn hộ không?

Trả lời:

Tiến độ về xây dựng đối với khu chung cư là sự cam kết của chủ đầu tư đối với cơ quan nhà nước và các khách hàng khi đầu tư xây dựng. Tiến độ xây dựng này được thuyết trình trong dự án đầu tư, văn bản xin đầu tư và nhiều văn bản liên quan đã được chủ đầu tư trình UNBD cấp có thẩm quyền xem xét khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, được ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận đầu tư.

Trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng các cam kết về xây dựng, sử dụng đất thì tùy theo mức độ vi phạm có thể bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư trên đất đó.

Không có luật nào quy định về biên độ thời gian bàn giao căn hộ chung cư.

Tiến độ bàn giao căn hộ là sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng, được nêu rõ trong Hợp đồng mua bán căn hộ, tuy nhiên việc bàn giao này không được chậm hơn so với tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà thì sẽ chịu trách nhiệm bồi thường cho khách hàng theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 6:

Người dân sống trong khu chung cư có được phép sửa chữa, cải tạo có tính chất thay đổi thiết kế bên trong của căn hộ của họ hay không?

Trả lời:

Quy hoạch tổng thể và chi tiết khu chung cư và từng căn hộ chung cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Chủ sở hữu căn hộ chung cư không được tự ý cải tạo, sửa chữa, cơi nới hoặc làm thay đổi hiện trạng, kết cấu căn hộ chung cư, hoặc có hành động làm ảnh hưởng đến kết cấu tổng thể căn hộ.

Để phù hợp với mục đích sử dụng và bố trí nội thất, chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể thay đổi hoặc lắp đặt một số trang thiết bị, điều chỉnh căn hộ nhưng phải được Ban quản lý tòa nhà chấp thuận bằng văn bản. Tuy nhiên việc sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến sự an toàn, thẩm mỹ và kiến trúc quy hoạch chung của toàn khu căn hộ chung cư đã được phê duyệt.

III. Đề xuất:

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về các yêu cầu của Qúy Công ty. Để được biết thêm chi tiết, hoặc có vấn đề nào cần làm rõ Qúy Công ty có thể gửi yêu cầu bằng văn bản, liên hệ bằng E – mail, điện thoại hoặc cử người trực tiếp đến văn phòng Công ty chúng tôi để được giải đáp.

Chúng tôi mong muốn được tiếp tục hợp tác với Qúy Công ty trong thời gian sắp tới.

Trân trọng !

Hà Nội, ngày 24 tháng 03 năm 2011

Tài liệu tham khảo:

Số/Ký hiệu	Ngày ban hành	Trích yếu
13/2003/QH11	26 /11 /2003	Luật đất đai 2003
56/2005/QH11	29/11/2005	Luật nhà ở 2005
63/2006/QH11	29/06/2006	Luật kinh doanh bất động sản 2006
23/2003/NĐ-CP	27/02/2009	Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
71/2010/NĐ-CP	23/0602010	Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
105/2009/NĐ-CP	11/11/2009	Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
84/2007/NĐ-CP	25/05/2007	Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtvà giải quyết khiếu nại về đất đai
181/2004/NĐ-CP	29/10/2004	Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

CÔNG TY LUẬT DRAGON