Tách thửa đất là một trong những thủ tục quan trọng trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, phân chia tài sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ điều kiện, quy trình và những điểm cần lưu ý khi thực hiện thủ tục này. Bài viết dưới đây, Công ty luật TNHH Dragon – văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội, biên soạn sẽ giúp bạn hiểu rõ về điều kiện tách thửa đất theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024.
Tách thửa đất là gì?
Dù pháp luật hiện hành không đưa ra khái niệm cụ thể, nhưng về bản chất, tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ một thửa đất ban đầu thành hai hoặc nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa có một giấy chứng nhận riêng (thường gọi là sổ đỏ).
Việc tách thửa thường được thực hiện trong các trường hợp chia tài sản, chuyển nhượng một phần đất, tặng cho con cái, hoặc phục vụ cho mục đích đầu tư, phát triển bất động sản.
Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024
Tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
(1) Có giấy chứng nhận hợp lệ Thửa đất muốn tách phải có một trong các loại giấy chứng nhận sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(2) Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng Không được tách thửa nếu thửa đất đã hết thời hạn sử dụng hoặc đang bị Nhà nước thu hồi.
(3) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được ranh giới, diện tích tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách.
(4) Có lối đi hợp pháp và kết nối với hạ tầng Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo có lối đi, kết nối với hệ thống giao thông công cộng, cấp thoát nước và nhu cầu sinh hoạt khác một cách hợp lý.
(5) Diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh Mỗi tỉnh/thành phố có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất. Trường hợp diện tích thửa mới nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
(6) Trường hợp tách do chuyển mục đích sử dụng đất Nếu tách thửa để chuyển mục đích sử dụng, diện tích thửa đất mới phải bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu tương ứng với loại đất sau khi chuyển. Nếu không tách, người sử dụng đất vẫn có thể đăng ký chuyển mục đích nếu không có yêu cầu tách thửa.
(7) Trường hợp phân chia theo bản án Nếu bản án hoặc quyết định của Tòa án về phân chia đất không đảm bảo đủ điều kiện, diện tích, kích thước tối thiểu thì không được thực hiện tách thửa.
Đây là các điều kiện bắt buộc khi thực hiện thủ tục tách thửa đất và người dân cần lưu ý kỹ trước khi nộp hồ sơ để tránh bị trả lại, mất thời gian và chi phí.
Diện tích tối thiểu để tách thửa đất từ 01/8/2024
Luật Đất đai 2024 trao quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa theo từng địa phương, loại đất, khu vực (nội thành, ngoại thành, nông thôn…).
Ví dụ, tại Hà Nội, diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở tại đô thị có thể là 30m² và chiều rộng mặt tiền tối thiểu 3m. Trong khi đó tại các huyện ngoại thành có thể là 50m² hoặc hơn.
Người dân nên tham khảo quyết định cụ thể của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất để biết chính xác quy định.
Trường hợp diện tích nhỏ hơn tối thiểu có được cấp sổ đỏ không?
Theo khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu:
- Thửa đất được hình thành trước thời điểm văn bản quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực;
- Có đầy đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đây là cơ sở pháp lý để những thửa đất nhỏ lẻ, có lịch sử sử dụng lâu dài nhưng không đủ diện tích theo quy định mới vẫn được công nhận.
Thủ tục tách thửa đất mới nhất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 01/ĐK;
- Bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 02/ĐK (do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc được cấp phép lập);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc và bản sao);
- Văn bản thể hiện nội dung tách thửa (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa UBND cấp xã/huyện/tỉnh;
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
- Trong 3 ngày làm việc nếu không đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ và nêu rõ lý do;
- Trong 5 ngày làm việc nếu đủ điều kiện, cơ quan xác nhận vào đơn và bản vẽ tách thửa;
- Thực hiện cập nhật biến động và cấp sổ đỏ mới cho các thửa đất sau khi tách.
Bước 4: Nhận kết quả
- Trường hợp không thay đổi người sử dụng đất: cấp Giấy chứng nhận mới và cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính;
- Trường hợp thay đổi người sử dụng: thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động.
Tư vấn hỗ trợ tách thửa đất tại Hà Nội
Việc thực hiện thủ tục tách thửa đất theo đúng quy định là điều không hề đơn giản đối với người dân. Những lỗi nhỏ trong hồ sơ, thiếu sót về quy định diện tích hay ranh giới đất có thể dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối.
Để đảm bảo quyền lợi pháp lý và tiết kiệm thời gian, bạn nên tìm đến công ty luật sư uy tín tại Hà Nội như Công ty luật TNHH Dragon, văn phòng luật sư có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai, thừa kế, tặng cho…
Chúng tôi hỗ trợ tư vấn hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, xử lý các tình huống phức tạp liên quan đến tách thửa đất.
Điều kiện tách thửa đất từ 01/8/2024 được quy định chặt chẽ tại Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Để thủ tục diễn ra suôn sẻ, người sử dụng đất cần nắm rõ các điều kiện pháp lý và quy trình thực hiện.
Nếu bạn đang có nhu cầu tách thửa, cần tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ ngay với Công ty luật TNHH Dragon qua Hotline: 1900 599 979 (24/7) để được hỗ trợ bởi đội ngũ luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai hàng đầu tại Hà Nội.
