Tại Việt Nam, đất đai là tài sản có giá trị lớn. Nó cũng gắn liền với yếu tố tình cảm, truyền thống và quyền thừa kế trong mỗi gia đình. Tuy nhiên, việc phân chia đất đai giữa anh em trong gia đình thường là vấn đề nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp nhất, đặc biệt khi không có di chúc hoặc khi các bên không thống nhất được cách chia.

Để quá trình phân chia diễn ra đúng quy định, công bằng và tránh rủi ro pháp lý, việc hiểu rõ quy định pháp luật về quyền thừa kế, trình tự thủ tục, cũng như tham khảo ý kiến luật sư tư vấn luật dân sự là rất cần thiết. Bài viết dưới đây, do Văn phòng Luật sư Dragon sẽ giúp bạn nắm rõ những vấn đề cốt lõi liên quan đến việc phân chia đất đai giữa anh em ruột.

Khi nào phát sinh việc phân chia đất đai giữa anh em?

Việc phân chia đất đai giữa anh em trong gia đình thường xuất hiện trong ba tình huống phổ biến:

1. Chia di sản thừa kế: cha mẹ qua đời để lại quyền sử dụng đất nhưng không có di chúc, hoặc có di chúc không hợp lệ.
2. Tặng cho, chuyển nhượng nội bộ: cha mẹ còn sống muốn chia đất cho các con.
3. Chia lại tài sản chung do nhầm lẫn hoặc tranh chấp: mảnh đất mang tên một người nhưng thực tế là tài sản chung của nhiều anh em (do góp tiền mua, xây nhà chung, thừa kế nhưng chưa tách sổ…).

Trong mỗi trường hợp, quy trình, hồ sơ và cách xử lý pháp lý có sự khác biệt đáng kể. Do đó, việc xác định bản chất pháp lý của mảnh đất (tài sản chung hay riêng, thừa kế hay tặng cho) là bước đầu tiên để thực hiện đúng thủ tục.

Căn cứ pháp lý về phân chia đất đai giữa anh em

Một số văn bản pháp luật liên quan gồm:

• Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về thừa kế, chia tài sản chung, hợp đồng tặng cho);
• Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP (quy định về đăng ký, sang tên, tách thửa);
• Luật Công chứng 2014 (văn bản thỏa thuận, khai nhận di sản phải được công chứng);
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (quy định trường hợp miễn thuế khi nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa người thân).

Dựa vào các căn cứ trên, việc chia đất giữa anh em có thể thực hiện theo thỏa thuận nội bộ hoặc qua trình tự công chứng, đăng ký biến động quyền sử dụng đất để đảm bảo giá trị pháp lý.

Các trường hợp phân chia đất đai giữa anh em trong gia đình

Trường hợp 1: Phân chia đất đai do thừa kế từ cha mẹ

Đây là tình huống phổ biến nhất. Khi cha mẹ mất, mảnh đất được xem là di sản thừa kế. Nếu không có di chúc, việc phân chia được thực hiện theo pháp luật, căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.

Xác định người thừa kế hợp pháp

Những người thừa kế hàng thứ nhất bao gồm:

• Vợ hoặc chồng của người để lại di sản;
• Cha, mẹ đẻ hoặc nuôi;
• Con đẻ, con nuôi.

Do đó, anh chị em ruột của người đã mất sẽ là những người đồng thừa kế nếu cha mẹ không còn, hoặc nếu di sản là tài sản của cha mẹ để lại.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Giấy chứng tử của người để lại di sản;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Giấy tờ chứng minh quan hệ (sổ hộ khẩu, khai sinh…);
• CMND/CCCD của các đồng thừa kế;
• Dự thảo văn bản thỏa thuận hoặc khai nhận di sản (nếu có).

Trình tự thực hiện

1. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng (nếu các anh em thống nhất được cách chia).
2. Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai, nộp kèm hồ sơ công chứng, bản sao giấy tờ liên quan.
3. Sang tên quyền sử dụng đất cho từng người hoặc một người đứng tên thay mặt, theo thỏa thuận.

Trường hợp có tranh chấp

Nếu anh em không thống nhất được về phần chia, nguồn gốc đất hoặc công sức đóng góp, một bên có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu chia di sản thừa kế.

 Khi đó, nên có luật sư tư vấn luật dân sự tham gia để:

• Thu thập chứng cứ chứng minh quyền thừa kế;
• Xác định phần tài sản hợp pháp của từng người;
• Đại diện làm việc với cơ quan tố tụng, hạn chế mâu thuẫn leo thang.

Trường hợp 2: Cha mẹ còn sống tặng cho đất cho các con

Khi cha mẹ muốn phân chia đất đai cho anh em ruột trong lúc còn sống, đây không phải là thừa kế mà là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Điều kiện hợp pháp

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi:

• Có văn bản hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực;
• Thực hiện đăng ký sang tên cho người được tặng cho tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thủ tục thực hiện

1. Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và các con, có thể chia theo phần hoặc chia cụ thể từng thửa.
2. Công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.
3. Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Nộp thuế, lệ phí (trường hợp tặng cho giữa cha mẹ và con, anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

Việc tặng cho đất cần làm minh bạch, công khai, có văn bản rõ ràng để tránh khiếu nại, tranh chấp về sau.

Trường hợp 3: Đất do nhiều anh em cùng góp tiền, cùng đứng tên

Khi anh em cùng mua đất hoặc xây nhà chung, mảnh đất là tài sản chung theo phần. Nếu muốn chia, các bên có thể thỏa thuận chia tài sản chung, được pháp luật công nhận theo Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu thống nhất được, các bên lập Văn bản thỏa thuận chia tài sản chung, công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan đất đai. Trường hợp có mâu thuẫn (ví dụ một người đứng tên sổ đỏ nhưng người khác góp tiền mua), có thể yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu thông qua chứng từ, nhân chứng, sao kê ngân hàng…

Những sai lầm phổ biến khi phân chia đất giữa anh em

Nhiều gia đình gặp rắc rối vì những lỗi tưởng nhỏ nhưng hậu quả lớn:

• Thỏa thuận miệng, không lập văn bản công chứng khiến giao dịch vô hiệu, không thể sang tên.
• Tự ý xây nhà, rào đất khi chưa chia xong có thể bị xem là xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác.
• Để quá lâu không chia thừa kế vượt thời hiệu khởi kiện, mất quyền yêu cầu chia.
• Không xác định rõ công sức đóng góp dẫn đến tranh chấp giữa các anh em về phần sở hữu thực tế.
• Tin vào “giấy viết tay” hoặc thỏa thuận nội bộ không công chứng – tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao.

Giải pháp hiệu quả nhất là thực hiện chia đất hợp pháp ngay từ đầu, có sự tư vấn và soạn thảo của luật sư chuyên nghiệp.

Vì sao nên nhờ Văn phòng Luật sư Dragon tư vấn?

Văn phòng Luật sư Dragon là một công ty luật sư uy tín tại Hà Nội có đội ngũ luật sư tư vấn luật dân sự giàu kinh nghiệm, đã xử lý hàng trăm vụ việc liên quan đến phân chia đất đai giữa anh em trong gia đình.

Khách hàng lựa chọn văn phòng luật sư Dragon vì:

• Hiểu sâu pháp luật đất đai và thừa kế, đưa ra giải pháp hợp pháp, nhanh gọn;
• Soạn thảo hồ sơ chuẩn mực: văn bản thỏa thuận, hợp đồng tặng cho, khai nhận di sản, hồ sơ khởi kiện…;
• Đại diện thương lượng hoặc tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng;
• Bảo mật thông tin tuyệt đối, hỗ trợ tận tình, giảm thiểu chi phí và thời gian.

Văn phòng Luật sư uy tín Hà Nội Dragon có kinh nghiệm lâu năm và đội ngũ chuyên nghiệp, cam kết đồng hành cùng bạn trong mọi thủ tục pháp lý về đất đai, thừa kế và phân chia tài sản gia đình.

Truy cập vanphongluatsu.com.vn để được tư vấn chi tiết và bảo vệ quyền lợi của bạn ngay hôm nay.