Tặng cho quyền sử dụng đất 2026: Điều kiện, thủ tục và thuế phí

Cha mẹ muốn sang đất cho con trước khi về già. Anh trai muốn cho em gái một phần thửa đất ở quê. Đây là những giao dịch rất phổ biến trong các gia đình Việt.

Nhưng không ít người chỉ viết giấy tay hoặc nói miệng. Vài năm sau, tranh chấp nổ ra và mảnh đất vẫn đứng tên người cũ. Bài viết này giải thích tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Bạn sẽ biết điều kiện, hồ sơ, thuế phí và cách tránh rủi ro.

Nội dung	Tóm tắt
Bản chất	Chuyển quyền sử dụng đất không có đền bù
Căn cứ chính	Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15), Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 457, 459, 462)
Hình thức hợp đồng	Văn bản, có công chứng hoặc chứng thực
Điều kiện đất	Có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng
Thời hạn đăng ký biến động	30 ngày kể từ ngày có biến động
Thời điểm có hiệu lực	Khi đăng ký vào hồ sơ địa chính
Thuế, lệ phí	Miễn cho người thân theo luật. Ngoài diện này phải nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ 0,5%

1. Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa hợp đồng tặng cho tài sản tại Điều 457. Bên tặng cho giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho. Bên tặng cho không yêu cầu đền bù. Bên được tặng cho đồng ý nhận.

Với đất đai, đối tượng chuyển giao là quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện. Người dân chỉ có quyền sử dụng và được thực hiện các quyền mà Luật Đất đai cho phép. Tặng cho là một trong các quyền đó, bên cạnh chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và góp vốn.

Tặng cho khác chuyển nhượng ở một điểm cốt lõi: không có giá mua bán. Vì không có tiền, nhiều người coi nhẹ thủ tục. Đây chính là nguồn gốc của hàng loạt vụ tranh chấp trong gia đình.

2. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

2.1. Điều kiện với thửa đất và bên tặng cho

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đặt ra các điều kiện chung. Người tặng cho phải đáp ứng đủ cùng lúc:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp luật cho phép.
• Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án có hiệu lực.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Thiếu một điều kiện, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ. Vì vậy, hãy kiểm tra sổ đỏ và tình trạng pháp lý trước khi ký. Bài cách kiểm tra tính pháp lý nhà đất hướng dẫn chi tiết các bước tra cứu này.

2.2. Trường hợp không được nhận tặng cho

Luật Đất đai 2024 cũng hạn chế một số người nhận. Ví dụ điển hình là đất trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Cá nhân không sinh sống tại đó không được nhận tặng cho đất ở và đất khác trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái. Một số loại đất do Nhà nước giao không thu tiền cũng có giới hạn riêng.

Nếu đất của bạn là đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất được giao theo chính sách, hãy tra cứu kỹ trước khi làm thủ tục.

3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải công chứng không?

Có. Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 cũng yêu cầu tặng cho bất động sản lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Giấy tay, giấy viết tay có người làm chứng hay lời hứa miệng đều không đáp ứng hình thức này. Văn bản như vậy không đủ căn cứ để sang tên.

Bạn có thể chọn một trong hai nơi:

• Tổ chức hành nghề công chứng: phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong tỉnh, thành phố nơi có đất.
• Ủy ban nhân dân cấp xã: chứng thực hợp đồng tại nơi có đất. Từ ngày 01/7/2025, sau khi bỏ cấp huyện, việc này do UBND xã, phường, đặc khu thực hiện.

Mọi người có tên trên Giấy chứng nhận đều phải ký. Đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai vợ chồng cùng ký. Đất của hộ gia đình cần đủ chữ ký của các thành viên có chung quyền sử dụng.

4. Hồ sơ và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất 2026

4.1. Bước 1: Công chứng hợp đồng tặng cho

Hai bên mang giấy tờ đến tổ chức công chứng. Hồ sơ thường gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
• Căn cước của bên tặng cho và bên nhận.
• Giấy tờ về tình trạng hôn nhân của bên tặng cho.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân nếu muốn hưởng miễn thuế, ví dụ giấy khai sinh.
• Dự thảo hợp đồng, nếu hai bên tự soạn.

Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi, ý chí tự nguyện và tình trạng thửa đất rồi chứng nhận hợp đồng.

4.2. Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 buộc người sử dụng đất đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động. Tặng cho thuộc nhóm phải đăng ký này.

Hồ sơ đăng ký biến động thường có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu hiện hành.
• Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực.
• Giấy chứng nhận bản gốc.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí nếu có.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của văn phòng này. Nhiều địa phương nhận hồ sơ qua bộ phận một cửa hoặc dịch vụ công trực tuyến.

4.3. Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Cơ quan thuế ra thông báo số tiền phải nộp, nếu có. Bên nhận nộp tiền rồi nộp chứng từ. Sau đó, cơ quan đăng ký cập nhật biến động và trao Giấy chứng nhận đã chỉnh lý hoặc cấp mới.

Thời gian xử lý cụ thể theo thủ tục hành chính do địa phương công bố. Quy trình này giống thủ tục chuyển nhượng. Bạn có thể đối chiếu thêm bài thủ tục sang tên sổ đỏ mua bán nhà đất.

5. Thuế, phí khi tặng cho quyền sử dụng đất

5.1. Thuế thu nhập cá nhân

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản vẫn là thu nhập chịu thuế. Ngoài diện miễn, bên nhận nộp thuế với thuế suất 10% trên phần giá trị chịu thuế theo quy định.

Luật và Nghị định 253/2026/NĐ-CP miễn thuế cho tặng cho bất động sản giữa:

• Vợ với chồng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Được miễn không có nghĩa là bỏ qua khai thuế. Bạn vẫn phải nộp tờ khai và giấy tờ chứng minh quan hệ.

5.2. Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, đã được sửa đổi, mức lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá trị tính lệ phí. Khoản 10 Điều 10 Nghị định này miễn lệ phí cho nhà đất tặng cho giữa các quan hệ thân thuộc tương tự danh sách miễn thuế ở trên.

5.3. Các khoản khác

• Phí công chứng tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Chi phí đo đạc nếu cần tách thửa hoặc chỉnh lý.

Xem thêm bảng chi phí tổng hợp tại bài làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền.

6. Tặng cho một phần thửa đất: phải tách thửa trước

Cha mẹ thường chỉ cho con một phần mảnh đất. Khi đó, phần đất tặng cho phải được tách thành thửa riêng.

Diện tích sau tách phải đạt mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Thửa đất cũng phải có lối đi và đáp ứng quy hoạch. Thủ tục tách thửa có thể làm đồng thời với đăng ký biến động ở nhiều địa phương.

Chi tiết điều kiện và diện tích tối thiểu có trong bài thủ tục tách thửa đất 2026. Nếu đất chia cho nhiều anh em, tham khảo thêm phân chia đất đai giữa anh em trong gia đình.

7. Hợp đồng tặng cho có hiệu lực khi nào? Có đòi lại được không?

7.1. Thời điểm có hiệu lực

Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Luật Đất đai 2024 cũng xác định việc chuyển quyền có hiệu lực khi được đăng ký vào hồ sơ địa chính.

Nghĩa là ký công chứng xong chưa đủ. Nếu chưa đăng ký biến động, quyền sử dụng đất vẫn thuộc bên tặng cho. Rủi ro phát sinh khi bên tặng cho qua đời, nợ nần hoặc đổi ý trước khi đăng ký.

7.2. Tặng cho có điều kiện

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tặng cho kèm điều kiện. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng. Ví dụ: chăm sóc cha mẹ đến cuối đời, hoặc không được bán đất trong một thời gian.

Điều kiện không được vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Nếu bên nhận không thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận đất, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

7.3. Tặng cho không điều kiện

Khi hợp đồng không có điều kiện và đã đăng ký xong, quyền sử dụng đất đã thuộc về bên nhận. Bên tặng cho không thể đơn phương đòi lại chỉ vì đổi ý hay mâu thuẫn gia đình. Ngoại lệ là hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu, ví dụ do bị lừa dối, ép buộc hoặc người ký mất năng lực hành vi.

Vì vậy, nếu muốn ràng buộc trách nhiệm phụng dưỡng, hãy ghi rõ điều kiện ngay trong hợp đồng.

8. Tặng cho hay để thừa kế: chọn cách nào?

Tiêu chí	Tặng cho quyền sử dụng đất	Để lại thừa kế
Thời điểm chuyển quyền	Khi người tặng còn sống, từ lúc đăng ký	Sau khi người để lại di sản qua đời
Khả năng thay đổi	Khó đòi lại nếu không có điều kiện	Có thể sửa, hủy di chúc bất cứ lúc nào
Nguy cơ tranh chấp	Thấp hơn nếu làm đúng thủ tục	Cao hơn khi không có di chúc hoặc di chúc sơ sài
Thuế với người thân	Miễn theo diện luật định	Miễn theo diện luật định

Tặng cho giúp chốt quyền sớm và tránh tranh chấp di sản. Đổi lại, người tặng mất quyền kiểm soát tài sản. Nếu chưa muốn chuyển quyền ngay, di chúc là phương án mềm dẻo hơn. Bài thừa kế đất nhà ở không có di chúc cho thấy hậu quả khi không có sắp xếp trước.

9. Rủi ro thường gặp khi tặng cho quyền sử dụng đất

• Chỉ viết giấy tay: không đủ hình thức, không sang tên được.
• Thiếu chữ ký đồng sở hữu: hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.
• Chậm đăng ký biến động: có thể bị xử phạt hành chính và giao dịch chưa có hiệu lực.
• Điều kiện mơ hồ: câu chữ chung chung như “phải hiếu thảo” khó chứng minh khi tranh chấp.
• Tặng đất đang thế chấp: phải được ngân hàng đồng ý hoặc giải chấp trước.

Khi đã có tranh chấp, thời hiệu và thủ tục hòa giải rất quan trọng. Xem thêm thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.

10. Dịch vụ tư vấn tặng cho quyền sử dụng đất tại Công ty Luật Dragon

Luật sư trưởng Nguyễn Minh Long tại trụ sở Công ty Luật Dragon.

Công ty Luật TNHH Dragon có trụ sở tại Long Biên, Hà Nội. Đội ngũ luật sư đất đai của Dragon hỗ trợ khách hàng trọn gói:

• Kiểm tra pháp lý thửa đất và điều kiện tặng cho.
• Soạn hợp đồng tặng cho, kể cả hợp đồng có điều kiện phụng dưỡng.
• Đại diện làm thủ tục công chứng, tách thửa, đăng ký biến động.
• Tư vấn hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
• Giải quyết tranh chấp đòi lại đất đã tặng cho.

Đội ngũ luật sư và chuyên viên Công ty Luật TNHH Dragon.

Phí tư vấn trực tiếp tại Dragon từ 500.000 đồng/giờ. Đây là mức giá tham khảo, có thể thay đổi.

Kết luận

Tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch tình cảm nhưng phải làm bằng thủ tục chặt chẽ. Ba việc không được bỏ qua là: kiểm tra điều kiện thửa đất, công chứng hợp đồng và đăng ký biến động trong 30 ngày. Người thân trong diện luật định được miễn thuế và lệ phí trước bạ. Muốn ràng buộc trách nhiệm phụng dưỡng, hãy ghi điều kiện rõ ràng ngay trong hợp đồng.

Bài viết được kiểm duyệt nội dung bởi Luật sư Nguyễn Minh Long, Công ty Luật TNHH Dragon.