Việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng được thực hiện thế nào? [Cập nhật 2025]

Bạn đang quan tâm việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng được thực hiện thế nào theo quy định mới nhất? Đây là nội dung quan trọng đối với các chủ đầu tư, cơ quan lập quy hoạch hoặc đơn vị tư vấn xây dựng, bởi nó quyết định trực tiếp đến tính pháp lý và tiến độ dự án. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình chấp thuận, hồ sơ cần chuẩn bị và thẩm quyền phê duyệt, được tổng hợp theo Nghị định 178/2025/NĐ-CP và Thông tư 16/2025/TT-BXD. Hãy cùng Văn phòng Luật sư uy tín tại Hà Nội – Dragon tìm hiểu chi tiết để tránh sai sót khi thực hiện!

Việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng được thực hiện thế nào?

Theo khoản 6 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP và điểm a khoản 2 Điều 1 Quyết định 1216/QĐ-BXD năm 2025, việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng được tiến hành theo 3 bước chính sau:

Bước 1: Gửi hồ sơ đề nghị chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng

Cơ quan hoặc tổ chức lập quy hoạch tổng mặt bằng sẽ gửi văn bản đề nghị chấp thuận kèm theo hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng đến:

• Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết; hoặc
• Cơ quan được phân cấp, ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Việc chuẩn bị hồ sơ phải đảm bảo đầy đủ các tài liệu theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, bao gồm bản vẽ tổng mặt bằng, thuyết minh, sơ đồ vị trí, phương án kiến trúc và các chỉ tiêu kỹ thuật liên quan.

Bước 2: Lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan

Trước khi gửi hồ sơ chính thức, cơ quan lập quy hoạch tổng mặt bằng cần lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực có liên quan về nội dung quy hoạch.

Nội dung lấy ý kiến phải đảm bảo đúng quy định tại Điều 37 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, nhằm bảo đảm tính minh bạch, công khai và sự đồng thuận xã hội trong quá trình thực hiện dự án.

Bước 3: Thẩm định và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng

Sau khi nhận đủ hồ sơ, cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc cơ quan được ủy quyền sẽ xem xét, thẩm định và ra văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng.

Thời hạn xử lý hồ sơ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Kết quả chấp thuận là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư triển khai các bước tiếp theo như xin phép xây dựng, thẩm định thiết kế cơ sở hoặc lập dự án đầu tư xây dựng chi tiết.

Bản vẽ lập quy hoạch tổng mặt bằng được quy định thế nào?

Theo khoản 3 Điều 21 Thông tư 16/2025/TT-BXD, bản vẽ lập quy hoạch tổng mặt bằng phải đảm bảo thể hiện rõ 3 nội dung cơ bản sau:

Sơ đồ vị trí, phạm vi ranh giới khu đất

Bản vẽ cần thể hiện vị trí và ranh giới khu đất nằm trong quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt, thể hiện trên nền bản đồ quy hoạch sử dụng đất ở tỷ lệ thích hợp (thường là 1/500).

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến, sơ đồ vị trí và phạm vi lập quy hoạch cần thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hoặc sơ đồ phương án quy hoạch chuyên ngành đã được phê duyệt.

Bản vẽ tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình

Đây là phần quan trọng nhất của hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng. Bản vẽ cần thể hiện:

• Vị trí, quy mô công trình, các hạng mục trong lô đất (bao gồm cả công trình ngầm, phần ngầm công cộng).
• Các chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình…
• Tổ chức không gian sân vườn, giao thông nội bộ, cây xanh, khu vực tiện ích trong khu đất quy hoạch.

Bản vẽ được thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/500, đảm bảo độ chính xác cao để làm cơ sở thiết kế kỹ thuật, thi công và cấp phép xây dựng.

Bản vẽ hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật

Phần bản vẽ này thể hiện hệ thống giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, viễn thông, chiếu sáng và chuẩn bị kỹ thuật khác. Tất cả được thể hiện trên cùng nền bản đồ địa hình 1/500, nhằm đảm bảo tính đồng bộ và khả năng đấu nối hạ tầng với khu vực xung quanh.

Cơ quan nào có trách nhiệm hướng dẫn hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng?

Theo khoản 4 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, Bộ trưởng Bộ Xây dựng là cơ quan chịu trách nhiệm hướng dẫn chi tiết về hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng, bao gồm:

• Thành phần, số lượng hồ sơ;
• Mẫu bản vẽ, yêu cầu kỹ thuật;
• Quy trình, biểu mẫu phục vụ việc thẩm định và phê duyệt.

Như vậy, mọi hoạt động lập và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng đều phải tuân thủ hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nhằm đảm bảo tính thống nhất trên toàn quốc và tránh phát sinh sai sót trong quá trình thực hiện.

Điều kiện để thực hiện lập và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng

Theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP, lô đất được thực hiện lập, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Về quy mô sử dụng đất:
  • Dưới 02 ha đối với dự án nhà chung cư, khu chung cư;
  • Dưới 10 ha đối với nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến;
  • Dưới 05 ha đối với các dự án khác.
• Về quy hoạch:
  • Nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt.
• Về chủ thể thực hiện:
  • Do một chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước được giao nhiệm vụ lập quy hoạch tổng mặt bằng thực hiện.

Các điều kiện này là tiêu chí bắt buộc để cơ quan thẩm quyền xem xét, đảm bảo dự án phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị, nông thôn và quy hoạch cấp trên.

Tư vấn pháp lý chuyên sâu về quy hoạch tổng mặt bằng

Việc lập, thẩm định và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng thường đòi hỏi hiểu biết sâu về pháp luật xây dựng, quy hoạch đô thị và quy trình hành chính, trong khi hồ sơ lại khá phức tạp và dễ bị trả lại nếu sai sót nhỏ.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, hoặc cần luật sư tư vấn luật dân sự và luật xây dựng hỗ trợ thực hiện thủ tục pháp lý về quy hoạch, Công ty Luật TNHH Dragon là địa chỉ đáng tin cậy bạn nên lựa chọn.

Vì sao nên chọn Công ty Luật TNHH Dragon – Văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai, Công ty Luật TNHH Dragon tự hào là công ty luật sư uy tín tại Hà Nội, được nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư và cá nhân tin tưởng.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn trọn gói về:

• Tư vấn lập, thẩm định, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng;
• Tư vấn pháp lý dự án đầu tư xây dựng;
• Hỗ trợ thủ tục xin cấp phép xây dựng, thẩm duyệt thiết kế;
• Tư vấn hợp đồng, đất đai, nhà ở, dân sự, thương mại.

Mọi thông tin chi tiết, quý khách có thể truy cập www.vanphongluatsu.com.vn hoặc liên hệ Văn phòng luật sư Dragon để được đội ngũ luật sư chuyên môn cao, am hiểu pháp luật hiện hành hỗ trợ tận tâm – nhanh chóng – đúng quy định.