Từ ngày 01/01/2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong hoạt động đầu tư, kinh doanh và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đây là nội dung được giới đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, cũng như các nhà quản lý đặc biệt quan tâm, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình pháp lý, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Dự án bất động sản là gì?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, dự án bất động sản được định nghĩa là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật.
Cụ thể bao gồm các loại:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị;
- Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn;
- Dự án đầu tư xây dựng công trình có công năng phục vụ giáo dục, y tế, thể thao, văn phòng, thương mại, dịch vụ, lưu trú, công nghiệp và công trình hỗn hợp;
- Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật;
- Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Việc xác định đúng “dự án bất động sản” là yếu tố tiên quyết để xác định có thuộc diện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo luật mới hay không.
Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản từ 01/01/2025
Dưới đây là trình tự thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 42) và các văn bản hướng dẫn.
Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng
Theo khoản (1) và (2) Điều 42, có hai trường hợp:
- Trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ (theo khoản 2 Điều 41): chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án có quy mô đặc biệt, thuộc diện Chính phủ quản lý cao.
- Trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị và dự án đáp ứng điều kiện ít phức tạp hơn.
Trình tự thủ tục khi thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ
Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tới UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản được ủy quyền.
Trong thời hạn 45 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Nếu dự án không đủ điều kiện, phải có văn bản thông báo rõ lý do.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
Trình tự thủ tục khi thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh
- Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị như trên.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan liên quan, thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Nếu không đủ điều kiện, phải thông báo rõ lý do.
- Sau khi có quyết định, các bên ký hợp đồng và thực hiện bàn giao dự án.
Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Theo khoản (3) Điều 42, nếu bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép và ký hợp đồng chuyển nhượng, phải thực hiện thủ tục về đất đai theo pháp luật đất đai.
=> Lưu ý: Chủ đầu tư và bên nhận đều phải tuân thủ các quy định phê duyệt đầu tư, sử dụng đất, thuế, bảo đảm hạ tầng kỹ thuật…
Lưu ý pháp lý và rủi ro thường gặp khi làm thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều kiện chuyển nhượng dự án
- Dự án phải đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được chấp thuận đầu tư theo quy định.
- Dự án có hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành hoặc có cam kết hoàn thành theo quy định.
- Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở…
Theo Điều 24 và Điều 31 Luật 2023: trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản hoặc chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước và được chấp thuận.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án
Luật 2023 phân loại rõ loại hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Hợp đồng phải lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực khi pháp luật quy định.
Rủi ro khi không thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
- Dự án bị từ chối cho phép chuyển nhượng: nếu gửi hồ sơ không đầy đủ, không đáp ứng điều kiện hoặc không có quyết định, việc chuyển nhượng là vô hiệu hoặc bị xử lý.
- Hợp đồng chuyển nhượng ký kết khi chưa có quyết định cho phép: rủi ro bị phát hiện và bị xử lý hành chính, trách nhiệm dân sự.
- Vi phạm về đất đai, xây dựng, thuế: ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất, quyền tài sản của dự án.
Khi nào nên liên hệ văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội?
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản liên quan rất nhiều đến các lĩnh vực pháp luật: đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, thuế… Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý của một văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội hoặc công ty luật sư uy tín tại Hà Nội có thể giúp chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp thực hiện đúng trình tự, hồ sơ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Một số tình huống nên tìm đến luật sư:
- Xác định dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật 2023.
- Soạn hồ sơ gửi UBND cấp tỉnh hoặc trình Thủ tướng.
- Soạn hợp đồng chuyển nhượng dự án và điều khoản bảo đảm bàn giao.
- Giải quyết tranh chấp, rủi ro phát sinh trong quá trình chuyển nhượng.
Trên website vanphongluatsu.com.vn, bạn có thể tìm thông tin về văn phòng luật sư, luật sư tư vấn luật dân sự, các chuyên viên pháp lý và dịch vụ pháp lý chuyên sâu cho bất động sản.
Tóm lại, từ ngày 01/01/2025, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý: xác định rõ thẩm quyền cho phép (Thủ tướng hoặc UBND cấp tỉnh), soạn đầy đủ hồ sơ trong thời hạn luật định (30 – 45 ngày), ký hợp đồng chỉ sau khi có quyết định cho phép và tuân thủ mọi quy định về đất đai, xây dựng và nhà ở.
Khi gặp vướng mắc, đừng ngần ngại liên hệ văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội Dragon để được tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp.
