Xác định giá trị quỹ đất để thanh toán thế nào? Nguyên tắc và cách thực hiện theo Nghị định 257/2025/NĐ-CP

Bạn đang không biết xác định giá trị quỹ đất để thanh toán thế nào trong các dự án BT (xây dựng và chuyển giao)? Đây là vấn đề pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhà đầu tư và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước. Bài viết dưới đây từ Công ty Luật TNHH Dragon – văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội sẽ giúp bạn hiểu rõ nguyên tắc, cách tính và quy trình xác định giá trị quỹ đất theo Nghị định 257/2025/NĐ-CP, để bạn nắm bắt đúng quy định và áp dụng hiệu quả trong thực tế.

Tổng quan về việc thanh toán bằng quỹ đất trong dự án BT

Trong mô hình hợp đồng BT (xây dựng, chuyển giao), nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình hạ tầng, sau đó Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất. Hình thức này từng mang lại nguồn lực phát triển hạ tầng nhanh chóng, song việc xác định giá trị quỹ đất để thanh toán luôn là yếu tố nhạy cảm, đòi hỏi tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật.

Theo Nghị định 257/2025/NĐ-CP, nguyên tắc xác định giá trị quỹ đất thanh toán đã được quy định chi tiết, minh bạch hơn, nhằm đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, tránh thất thoát ngân sách, đồng thời tạo hành lang pháp lý cho các dự án BT triển khai đúng quy hoạch.

Căn cứ pháp lý về việc xác định giá trị quỹ đất

Việc xác định giá trị quỹ đất để thanh toán được căn cứ theo khoản 3 Điều 6 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, quy định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp và giới hạn giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo đó, giá trị quỹ đất được xác định dựa trên các yếu tố:

• Tổng mức đầu tư của dự án BT.
• Bảng giá đất hàng năm do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Diện tích và mục đích sử dụng đất.
• Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có).

Những căn cứ này giúp việc định giá quỹ đất minh bạch, có cơ sở pháp lý rõ ràng và giảm thiểu rủi ro khi cơ quan chức năng thẩm định, phê duyệt phương án thanh toán.

Nguyên tắc xác định giá trị quỹ đất để thanh toán thế nào?

Giá trị quỹ đất phải tương đương tổng mức đầu tư dự án BT

Nguyên tắc đầu tiên, cũng là quan trọng nhất: giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán phải tương đương với tổng mức đầu tư công trình dự án BT. Tuy nhiên, để linh hoạt trong thực tế, pháp luật cho phép mức chênh lệch không vượt quá 10%.

• Nếu giá trị quỹ đất thấp hơn 90%, cơ quan có thẩm quyền có thể kết hợp thanh toán bằng quỹ đất và vốn ngân sách nhà nước để đảm bảo tổng giá trị thanh toán phù hợp.
• Nếu giá trị quỹ đất cao hơn 110%, việc thanh toán vượt mức chỉ được xem xét trong trường hợp đặc biệt, khi dự án cần triển khai ngay để đảm bảo kết nối hạ tầng và phục vụ mục tiêu phát triển theo chỉ đạo của Trung ương, Chính phủ hoặc địa phương.

Tóm lại: Nhà đầu tư không được hưởng lợi quá mức, nhưng cũng được bảo đảm quyền lợi tương xứng với vốn đầu tư đã bỏ ra.

Cách xác định giá trị quỹ đất trong từng trường hợp

1. a) Đối với diện tích Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: 

Giá trị quỹ đất = Diện tích có thu tiền sử dụng đất × Giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất hàng năm.

1. b) Đối với diện tích Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất:

Giá trị quỹ đất = Diện tích có thu tiền thuê đất × Giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất hàng năm.

Trong trường hợp địa phương chưa ban hành bảng giá đất cho vị trí đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ dựa vào khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá trị tạm thời, trình cấp có thẩm quyền quyết định.

Trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có)

Khi quỹ đất thanh toán đã bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ hoặc tái định cư, giá trị quỹ đất phải trừ phần chi phí này. Cách xác định này giúp đảm bảo tính công bằng, tránh định giá “ảo” hoặc chênh lệch không thực chất giữa giá trị đầu tư và giá trị đất thanh toán.

Thời điểm xác định giá trị quỹ đất

Giá trị quỹ đất được xác định tại thời điểm lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, và phải phù hợp với bảng giá đất hàng năm được phê duyệt tại thời điểm đó.

Nhờ vậy, quá trình phê duyệt, ký kết và thực hiện hợp đồng BT có cơ sở định giá thống nhất, tránh tranh chấp hoặc điều chỉnh sau này.

Quy trình thực hiện dự án BT thanh toán bằng quỹ đất

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, quy trình thực hiện dự án BT được triển khai qua 3 giai đoạn chính:

• Lập, thẩm định, phê duyệt dự án BT

1. 1. • Cơ quan nhà nước và nhà đầu tư phối hợp lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
      • Dự án được thẩm định và phê duyệt theo quy định.

• Lựa chọn nhà đầu tư

1. 1. • Thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.
      • Nhà đầu tư trúng thầu ký kết hợp đồng BT với cơ quan nhà nước.

• Thực hiện hợp đồng, xác định và giao quỹ đất thanh toán

1. • Sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất đã được xác định và phê duyệt trước đó.
   • Việc giao đất, cho thuê đất phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được công khai.

Quỹ đất thanh toán phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt

Theo Điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nói cách khác, không thể sử dụng đất ngoài quy hoạch hoặc chuyển mục đích tùy tiện để thanh toán. Quy định này đảm bảo:

• Sự đồng bộ giữa quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng, sử dụng đất.
• Tránh xung đột lợi ích hoặc vi phạm quy hoạch tổng thể.
• Tăng tính minh bạch trong phân bổ tài nguyên đất đai.
• 

Dịch vụ tư vấn pháp lý của Công ty Luật TNHH Dragon

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, đất đai và hợp đồng BT, Công ty Luật TNHH Dragon là công ty luật sư uy tín tại Hà Nội, chuyên hỗ trợ doanh nghiệp, nhà đầu tư, và cơ quan nhà nước trong:

• Tư vấn quy trình xác định giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT.
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng BT, hợp đồng giao đất, cho thuê đất.
• Thẩm định pháp lý quỹ đất, tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đại diện pháp lý trong các vụ việc liên quan đến đất đai, dân sự, đầu tư.

Đội ngũ luật sư tư vấn luật dân sự và luật sư đất đai tại Dragon luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn hiểu rõ quy định, tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Truy cập ngay www.vanphongluatsu.com.vn để được tư vấn miễn phí ban đầu hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội của chúng tôi.