Trả lời nhanh: Khi Nhà nước thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, công cộng, người đủ điều kiện được bồi thường về đất. Căn cứ là Điều 95 đến Điều 100 Luật Đất đai 2024. Ngoài đất, bạn còn được xem xét bồi thường tài sản trên đất, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo nghề và bố trí tái định cư. Nguyên tắc là bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng. Không có đất để bồi thường thì mới bồi thường bằng tiền. Không đồng ý với phương án, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện.
Cập nhật: 27/10/2026 · Biên soạn: Công ty Luật TNHH Dragon · Kiểm duyệt: Luật sư Nguyễn Minh Long
Nhận thông báo thu hồi là lúc nhiều gia đình lo nhất. Tiền bồi thường có đúng và đủ không? Có được chỗ ở mới không? Ký biên bản kiểm đếm có bị thiệt không?
Bài viết trả lời từng câu hỏi theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Nội dung cập nhật đến tháng 10/2026, gồm cả thay đổi do chính quyền hai cấp và bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026.
| Khoản quyền lợi | Nội dung chính |
|---|---|
| Căn cứ pháp lý | Luật Đất đai 2024 (Luật 31/2024/QH15). Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đã được sửa đổi nhiều lần |
| Bồi thường về đất | Người đủ điều kiện theo Điều 95. Ưu tiên bằng đất cùng mục đích. Không có đất thì bằng tiền |
| Bồi thường tài sản | Nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi, chi phí di chuyển (Điều 102 đến Điều 104) |
| Hỗ trợ | Ổn định đời sống, ổn định sản xuất kinh doanh, đào tạo nghề, tìm việc làm (Điều 108, Điều 109) |
| Tái định cư | Áp dụng khi thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở (Điều 110, Điều 111) |
| Quyền của người dân | Được thông báo, được góp ý phương án, khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính |
| Điểm cần theo dõi | Luật Đất đai sửa đổi đang được trình Quốc hội. Chưa có hiệu lực, nên chưa áp dụng |
1. Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nào?
Luật chia việc thu hồi thành nhiều nhóm. Hai nhóm hay gặp nhất là thu hồi vì quốc phòng, an ninh (Điều 78) và thu hồi để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Đó là các dự án đường giao thông, trường học, bệnh viện, khu đô thị, khu công nghiệp.
Nhóm còn lại là thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật hoặc do nguy cơ đe dọa tính mạng. Với nhóm này, người sử dụng đất thường không được bồi thường về đất. Điều 101 Luật Đất đai 2024 liệt kê rõ các trường hợp không được bồi thường.
Vì vậy, việc đầu tiên là xem quyết định hoặc thông báo ghi thu hồi theo điều nào. Điều đó quyết định bạn có quyền bồi thường hay không.
2. Điều kiện được bồi thường về đất
Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định hai lớp điều kiện. Lớp thứ nhất là đối tượng. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải đất thuê trả tiền hằng năm thuộc nhóm được xem xét. Tổ chức, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có điều kiện riêng.
Lớp thứ hai là giấy tờ. Người sử dụng đất cần có một trong các căn cứ sau.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp sổ theo Điều 137.
- Giấy tờ nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa kịp hoàn thành thủ tục đăng ký.
- Văn bản công nhận kết quả đấu giá hoặc thỏa thuận thế chấp để xử lý nợ, khi đã làm xong nghĩa vụ tài chính.
Khoản 3 Điều 95 giao Chính phủ quy định thêm các trường hợp khác. Nghị định 88/2024/NĐ-CP vì thế cho phép xem xét cả đất chưa có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp sổ. Hãy xem thêm bài đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ khi nào.
Một lưu ý quan trọng: đất lấn chiếm sau mốc 01/7/2014 thường không đủ điều kiện cấp sổ, nên cũng rất khó được bồi thường về đất. Trường hợp này cần luật sư rà soát hồ sơ trước khi làm việc với hội đồng bồi thường.
3. Bồi thường khi thu hồi đất: bằng đất, nhà ở hay tiền?
Điều 91 Luật Đất đai 2024 đặt nguyên tắc rõ ràng. Bồi thường về đất thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.
Người dân vẫn có lựa chọn. Nếu được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà muốn nhận tiền, bạn đăng ký nguyện vọng khi lập phương án. Ngược lại, nếu muốn nhận đất khác mục đích hoặc nhà ở và địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà thì có thể được xem xét.
Mỗi loại đất có điều luật riêng.
- Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 96): bồi thường trong hạn mức giao đất và phần đất nhận thừa kế. Phần vượt hạn mức nhận chuyển nhượng trước 01/7/2014 thực hiện theo quy định của Chính phủ.
- Đất ở (Điều 98): bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc đất mục đích khác.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở (Điều 99 và Điều 100): bồi thường theo thời hạn sử dụng còn lại với đất có thời hạn.
Nhiều người gọi chung việc này là đền bù giải phóng mặt bằng. Về pháp lý, thuật ngữ đúng là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đọc thêm bài đền bù đất nông nghiệp khi thu hồi nếu thửa đất của bạn là đất trồng trọt.
4. Giá bồi thường tính theo đâu?
Giá bồi thường không phải giá rao bán ngoài thị trường. Điều 91 yêu cầu tính theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi, tại thời điểm phê duyệt phương án. Điều 160 cho biết giá đất cụ thể được dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi.
Bảng giá đất là điểm mới đáng chú ý. Luật Đất đai 2024 yêu cầu UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân quyết định lần đầu để áp dụng từ 01/01/2026. Hằng năm, bảng giá được điều chỉnh để áp dụng từ đầu năm sau. Ở khu vực đã có bảng giá tới từng thửa, giá cụ thể được xác định theo bảng giá đó.
Hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi mới đang trong quá trình xây dựng và xem xét tại Quốc hội. Vì chưa được thông qua, bạn chưa thể áp dụng các đề xuất như bỏ giá đất cụ thể. Hãy theo dõi bài bảng giá đất mới 2026 và Luật Đất đai 2026 có gì mới.
Mức cụ thể ở mỗi tỉnh, thành phố khác nhau. Đừng so sánh với giá của khu vực khác. Hãy yêu cầu hội đồng bồi thường nêu rõ căn cứ tính trong phương án.
5. Bồi thường nhà, công trình và cây trồng
Tài sản trên đất được bồi thường riêng, không gộp vào tiền đất.
- Nhà ở, công trình phục vụ đời sống (Điều 102): phải tháo dỡ thì được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Bạn được dùng lại vật liệu còn lại.
- Cây trồng, vật nuôi (Điều 103): cây hằng năm tính theo giá trị sản lượng vụ thu hoạch. Cây lâu năm tính theo thiệt hại thực tế của vườn cây.
- Chi phí di chuyển tài sản (Điều 104): được bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt.
UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá nhà, công trình và cây trồng để làm căn cứ. Đơn giá này phải phù hợp giá thị trường và được xem xét điều chỉnh khi có biến động.
Cẩn thận với Điều 105. Tài sản tạo lập trái pháp luật, hoặc tạo lập trong thời gian thông báo thu hồi còn hiệu lực, không được bồi thường. Đừng xây thêm sau khi có thông báo. Bạn sẽ mất quyền lợi mà còn có thể bị xử lý.
Gửi phương án, biên bản kiểm đếm và giấy tờ đất qua Zalo. Luật sư Dragon rà soát từng khoản và cho biết điểm cần đề nghị điều chỉnh.
6. Hỗ trợ và tái định cư
Điều 108 Luật Đất đai 2024 liệt kê các khoản hỗ trợ.
- Hỗ trợ ổn định đời sống.
- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh.
- Hỗ trợ di dời vật nuôi.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
- Hỗ trợ tái định cư trong trường hợp luật quy định.
- Hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời với tài sản thuộc diện không được bồi thường.
Ngoài ra, UBND cấp tỉnh có thể quyết định thêm biện pháp hỗ trợ cho từng dự án để bảo đảm chỗ ở và ổn định sản xuất. Mức hỗ trợ cụ thể khác nhau theo từng địa phương. Hãy tra quyết định của tỉnh, thành phố nơi có đất.
Về tái định cư, Điều 111 có quy định riêng. Người có đất ở bị thu hồi phải di chuyển và đủ điều kiện bồi thường về đất ở sẽ được giao đất ở hoặc nhà ở. Địa điểm là khu tái định cư hoặc nơi khác phù hợp. Phương án bố trí tái định cư phải được niêm yết công khai trước khi phê duyệt. Khu tái định cư phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo Điều 110.
Nếu tiền bồi thường đất ở không đủ nhận một suất tái định cư tối thiểu, Nhà nước hỗ trợ phần chênh lệch. Suất tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phê duyệt và việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi (Điều 91).
7. Trình tự thu hồi đất và quyền của người dân
Trình tự cơ bản gồm các bước sau.
- Thông báo thu hồi: gửi đến từng người có đất, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã. Thời hạn thông báo tối thiểu là 90 ngày với đất nông nghiệp và 180 ngày với đất phi nông nghiệp (Điều 85).
- Khảo sát, đo đạc, kiểm đếm: người dân có quyền có mặt, đối chiếu diện tích và tài sản.
- Lập và niêm yết phương án: niêm yết công khai trong 30 ngày, có tổ chức họp lấy ý kiến (Điều 87).
- Đối thoại và hoàn chỉnh phương án: nếu còn ý kiến khác nhau, cơ quan tổ chức đối thoại, tiếp thu và giải trình.
- Phê duyệt phương án, ra quyết định thu hồi, chi trả: tiền bồi thường được chi trả theo thời gian ghi trong phương án.
Từ 01/7/2025, thẩm quyền được phân định lại theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai giữa cấp tỉnh và cấp xã. Cấp huyện không còn. Hãy kiểm tra quyết định ghi cơ quan nào đã ban hành và còn thẩm quyền hay không.
Khi kiểm đếm, bạn nên làm bốn việc.
- Đối chiếu diện tích đo đạc với giấy tờ và hiện trạng.
- Yêu cầu ghi đủ nhà, công trình phụ, cây trồng.
- Chụp ảnh hiện trạng trước, trong và sau buổi kiểm đếm.
- Ghi ý kiến bảo lưu vào biên bản nếu chưa thống nhất.
Không ký khi chưa đọc kỹ. Mỗi chữ ký đều là chứng cứ.
8. Không đồng ý mức bồi thường thu hồi đất thì làm gì?
Đừng phản ứng vội. Hãy làm theo thứ tự sau.
- Rà lại giấy tờ nguồn gốc đất, diện tích và biên bản kiểm đếm.
- Đối chiếu từng dòng trong bảng tính bồi thường.
- Gửi văn bản đề nghị giải thích hoặc điều chỉnh phương án.
- Khiếu nại quyết định thu hồi hoặc quyết định phê duyệt phương án bồi thường.
- Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án khi cần.
Thủ tục khiếu nại cũng có thay đổi. Luật số 136/2025/QH15 sửa đổi Luật Tiếp công dân, Luật Khiếu nại và Luật Tố cáo, có hiệu lực từ 01/7/2026. Luật này bỏ thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện và làm rõ thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã. Xem bài khiếu nại quyết định hành chính để nắm thủ tục.
Thời hạn khiếu nại và khởi kiện rất quan trọng. Mỗi quyết định có mốc riêng. Hãy lưu lại ngày nhận quyết định, ngày niêm yết và ngày làm việc với cơ quan có thẩm quyền. Quá hạn có thể mất quyền.
Trong lúc chờ giải quyết, hãy giữ nguyên hiện trạng và lưu toàn bộ tài liệu. Hồ sơ mạnh cần giấy tờ, ảnh chụp, biên bản và căn cứ pháp luật. Lời trình bày đơn thuần rất khó thuyết phục.
Luật sư Dragon soạn đơn, tập hợp chứng cứ và đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền khi được ủy quyền.
9. Dịch vụ luật sư đất đai của Dragon
Đội ngũ luật sư Công ty Luật TNHH Dragon.
Công ty Luật TNHH Dragon có trụ sở tại Long Biên, Hà Nội và chi nhánh tại Hải Phòng. Với hồ sơ bồi thường khi thu hồi, luật sư hỗ trợ các việc sau.
- Rà soát nguồn gốc đất, điều kiện được bồi thường theo Điều 95.
- Kiểm tra biên bản kiểm đếm, đơn giá và các khoản hỗ trợ.
- Soạn văn bản đề nghị, đơn khiếu nại hoặc hồ sơ khởi kiện.
- Đại diện làm việc với hội đồng bồi thường khi được ủy quyền.
- Xem thêm trang luật sư tư vấn luật đất đai và nguyên tắc tính phí dịch vụ pháp lý.
Phí tư vấn trực tiếp từ 500.000 đồng/giờ. Đây là mức giá tham khảo, có thể thay đổi theo từng vụ việc.
Giải đáp nhanh
Câu hỏi thường gặp: Bồi thường khi thu hồi đất 2026
1Thu hồi đất có được bồi thường bằng đất khác không?▼
Có. Điều 91 Luật Đất đai 2024 ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Chỉ khi không có đất để bồi thường mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể. Nếu muốn nhận tiền, bạn đăng ký nguyện vọng khi lập phương án.
2Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường khi bị thu hồi không?▼
Có thể. Điều 95 quy định điều kiện, và Chính phủ hướng dẫn thêm các trường hợp khác. Đất chưa có sổ nhưng đủ điều kiện cấp sổ có thể được xem xét. Đất lấn chiếm hoặc vi phạm sau mốc 01/7/2014 thường không được bồi thường về đất.
3Giá bồi thường đất được tính như thế nào?▼
Theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi, tại thời điểm phê duyệt phương án. Bảng giá đất áp dụng từ 01/01/2026 là căn cứ quan trọng ở khu vực có bảng giá tới từng thửa. Mức cụ thể tùy từng tỉnh, thành phố và từng dự án.
4Khi nào được bố trí tái định cư?▼
Khi thu hồi đất ở làm bạn phải di chuyển chỗ ở và đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Bạn được giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư. Tiền không đủ một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ phần thiếu.
5Không đồng ý phương án bồi thường thì khiếu nại ở đâu?▼
Bạn khiếu nại quyết định thu hồi hoặc quyết định phê duyệt phương án đến cơ quan có thẩm quyền, hoặc khởi kiện hành chính tại Tòa án. Từ 01/7/2026, thẩm quyền giải quyết khiếu nại thay đổi theo Luật số 136/2025/QH15. Hãy liên hệ luật sư để xác định đúng cơ quan và thời hạn.
Kết luận
Hãy nhớ ba điều. Quyền được bồi thường về đất phụ thuộc vào điều kiện tại Điều 95. Tiền đất, tài sản trên đất, hỗ trợ và tái định cư là các khoản riêng, cần kiểm tra từng dòng. Mọi mốc khiếu nại, khởi kiện đều có thời hạn. Nhận thông báo thu hồi, hãy gọi Dragon theo số bên dưới để rà soát hồ sơ sớm.
Bài viết được kiểm duyệt nội dung bởi Luật sư Nguyễn Minh Long, Công ty Luật TNHH Dragon.
Luật sư Dragon rà soát giấy tờ, bảng tính bồi thường và hướng khiếu nại. Phí tư vấn trực tiếp từ 500.000 đồng/giờ (mức giá tham khảo, có thể thay đổi).
