Trên thực tế, nhiều người nghĩ rằng cứ ly hôn là có thể yêu cầu chia đôi ngay nhà đất, nhưng với tài sản đang thế chấp, việc xử lý không chỉ dừng ở quan hệ giữa vợ và chồng mà còn liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định quyền, nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau khi ly hôn, trừ khi các bên và người thứ ba có thỏa thuận khác. Tại văn phòng luật sư Dragon chúng tôi gặp khá nhiều trường hợp vợ chồng muốn bán nhà đang thế chấp để chia, muốn một bên nhận nhà và tiếp tục trả nợ, hoặc muốn yêu cầu Tòa chia phần giá trị nhà đất dù khoản vay với ngân hàng chưa tất toán. Muốn xử lý đúng, trước hết cần hiểu rõ nguyên tắc pháp lý của việc chia nhà đất đang thế chấp khi ly hôn.

Chia nhà đất đang thế chấp khi ly hôn có được không?

Câu trả lời là có thể, nhưng không thể xử lý như tài sản “sạch” không vướng nghĩa vụ bảo đảm. Theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn trước hết do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì Tòa án giải quyết. Tài sản chung về nguyên tắc được chia đôi nhưng có tính đến hoàn cảnh của mỗi bên, công sức đóng góp, bảo vệ lợi ích chính đáng trong sản xuất, kinh doanh, nghề nghiệp và lỗi của mỗi bên. Tài sản chung được chia bằng hiện vật; nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị. 

Tuy nhiên, với nhà đất đang thế chấp, ngoài nguyên tắc chia tài sản chung, còn phải áp dụng thêm quy định về quyền, nghĩa vụ với người thứ ba. Điều 60 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nêu rất rõ: quyền, nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau khi ly hôn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Điều đó có nghĩa là khoản vay và biện pháp thế chấp không tự mất đi chỉ vì hai bên ly hôn. 

Vì sao nhà đất đang thế chấp không thể chia tùy ý?

Lý do nằm ở chính bản chất của giao dịch thế chấp. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ một số trường hợp luật cho phép hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý; với tài sản thế chấp không phải hàng hóa luân chuyển, việc bán, trao đổi, tặng cho chỉ được thực hiện nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. 

Nói dễ hiểu, nếu căn nhà hoặc quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, vợ chồng không thể tự ý mang tài sản đó đi bán, sang tên, chia hiện vật hoặc chuyển cho một bên mà bỏ qua quyền của ngân hàng. Đây là điểm rất nhiều người bỏ sót khi làm hồ sơ ly hôn. Trong trường hợp có yêu cầu chia tài sản, Tòa án còn phải xem xét vợ chồng có quyền, nghĩa vụ tài sản với người thứ ba hay không để đưa người thứ ba tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 

Nguyên tắc xử lý nhà đất đang thế chấp khi ly hôn

Khi giải quyết chia nhà đất đang thế chấp khi ly hôn, thường phải nhìn đồng thời vào 2 lớp quan hệ pháp lý.

Thứ nhất là quan hệ hôn nhân và tài sản chung của vợ chồng. Nếu nhà đất là tài sản chung, Tòa án sẽ áp dụng Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 để xác định tỷ lệ được hưởng của mỗi bên. Trong đó, pháp luật không mặc định máy móc chia đúng 50/50, mà có tính đến hoàn cảnh, công sức đóng góp, lợi ích chính đáng trong sản xuất, kinh doanh, nghề nghiệp và lỗi của mỗi bên. 

Thứ hai là quan hệ nghĩa vụ với ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp. Khoản nợ và biện pháp bảo đảm vẫn tồn tại sau ly hôn nếu không có thỏa thuận khác với ngân hàng. Vì vậy, dù Tòa có xác định phần sở hữu hoặc phần giá trị tài sản của mỗi bên, việc xử lý thực tế căn nhà vẫn phải tôn trọng quyền của bên nhận thế chấp. 

Những phương án thường gặp khi chia nhà đất đang thế chấp khi ly hôn

1. Hai bên thỏa thuận tiếp tục giữ tài sản và cùng thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Đây là phương án ít xung đột nhất nếu cả hai còn thiện chí. Vợ chồng có thể thỏa thuận sau ly hôn vẫn giữ nhà đất, tiếp tục trả khoản vay theo tỷ lệ thống nhất. Khi khoản vay được tất toán và xóa đăng ký thế chấp, hai bên mới tiến hành bán, chuyển nhượng hoặc chia giá trị tài sản. Phương án này về mặt thực tế thường phù hợp khi tài sản có giá trị lớn nhưng chưa thể bán ngay. Vì quyền, nghĩa vụ với người thứ ba vẫn còn hiệu lực sau ly hôn, thỏa thuận nội bộ giữa hai vợ chồng không tự ràng buộc ngân hàng nếu ngân hàng không đồng ý thay đổi. 

2. Một bên nhận nhà đất và nhận luôn nghĩa vụ thanh toán khoản vay

Phương án này khá phổ biến khi một bên có khả năng tài chính tốt hơn hoặc có nhu cầu tiếp tục sử dụng căn nhà. Về nguyên tắc chia tài sản, nếu một bên nhận hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán lại phần chênh lệch cho bên kia. Nhưng do tài sản đang thế chấp, việc “một bên nhận luôn tài sản” trên thực tế thường phải đi kèm việc ngân hàng chấp nhận cho bên đó đứng ra tiếp tục nghĩa vụ hoặc tái cấu trúc khoản vay. 

3. Bán tài sản để tất toán khoản vay rồi chia phần còn lại

Đây là cách xử lý rõ ràng nhất về mặt tài chính. Tuy nhiên, với nhà đất đang thế chấp, việc bán chỉ thực hiện được khi ngân hàng đồng ý hoặc có cơ chế xử lý phù hợp theo hợp đồng bảo đảm. Sau khi dùng tiền bán tài sản để thanh toán nợ gốc, lãi, phí liên quan, phần giá trị còn lại mới là cơ sở để chia giữa hai bên vợ chồng. Quy định về tài sản thế chấp cho thấy việc bán tài sản không thể tự ý thực hiện nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp tài sản đó không phải hàng hóa luân chuyển. 

4. Tòa chia theo giá trị, chưa chia được hiện vật ngay

Trong nhiều vụ việc, Tòa án có thể xác định đây là tài sản chung, xác định tỷ lệ mỗi bên được hưởng, nhưng việc xử lý hiện vật phải đặt sau hoặc gắn với việc giải quyết nghĩa vụ với ngân hàng. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cho phép tài sản chung được chia theo giá trị nếu không chia được bằng hiện vật. Đây là hướng xử lý khá thực tế với nhà đất đang thế chấp, bởi việc chia hiện vật ngay nhiều khi không khả thi. 

Nhà đất đang thế chấp là tài sản riêng hay tài sản chung?

Đây là câu hỏi cần làm rõ ngay từ đầu. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng quy định quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó; còn quyền sử dụng đất là tài sản chung thì chia theo nguyên tắc của Điều 59 và Điều 62. 

Tuy nhiên, thực tế không hiếm trường hợp đất có nguồn gốc riêng nhưng căn nhà xây trên đất lại hình thành trong thời kỳ hôn nhân bằng tài sản chung, hoặc tài sản riêng đã sáp nhập, trộn lẫn với tài sản chung. Khi đó, dù đất có thể là tài sản riêng, bên còn lại vẫn có thể yêu cầu thanh toán phần giá trị mình đã đóng góp vào khối tài sản. Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cho phép trong trường hợp tài sản riêng sáp nhập, trộn lẫn với tài sản chung, bên có đóng góp được thanh toán phần giá trị tương ứng. 

Nợ thế chấp có được coi là nợ chung khi ly hôn không?

Không phải mọi khoản nợ gắn với nhà đất thế chấp đều tự động là nợ chung, nhưng nếu khoản vay phát sinh trong thời kỳ hôn nhân để phục vụ nhu cầu chung của gia đình, mua nhà, xây nhà, kinh doanh chung hoặc vì mục đích chung mà cả hai cùng xác lập, thì đây thường là điểm rất dễ được xem là nghĩa vụ chung. Dù vậy, khi tranh chấp cụ thể, Tòa án sẽ xem xét hồ sơ vay, mục đích vay, người ký kết, quá trình sử dụng tiền vay và yêu cầu của bên thứ ba. Bộ Tư pháp cũng lưu ý khi giải quyết ly hôn và chia tài sản, Tòa án phải xác định có quan hệ tài sản với người thứ ba hay không để xử lý đúng tố tụng. 

Tòa án thường xem xét gì khi giải quyết loại tranh chấp này?

Trong vụ ly hôn có tranh chấp về nhà đất đang thế chấp, Tòa thường phải rà khá kỹ các nhóm giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.
• Chứng từ chứng minh mục đích vay, quá trình trả nợ.
• Tài liệu xác định tài sản là chung hay riêng.
• Yêu cầu của ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp.
• Nhu cầu thực tế về chỗ ở, nhất là khi có con chưa thành niên.

Theo phân tích của Bộ Tư pháp, khi chia tài sản ly hôn, Tòa còn xem xét bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên và trong trường hợp tài sản là nhà ở duy nhất, nếu không chia được bằng hiện vật thì có thể cân nhắc giao hiện vật cho người trực tiếp nuôi con và thanh toán lại phần giá trị cho bên kia nếu có yêu cầu. Tuy nhiên, với nhà đất đang thế chấp, hướng xử lý này vẫn phải đặt trong giới hạn quyền của bên nhận thế chấp. 

Người đang muốn ly hôn cần lưu ý gì?

Điều đầu tiên là không nên nghĩ rằng chỉ cần xin ly hôn là ngân hàng sẽ tự động “ra khỏi vụ việc”. Nếu nhà đất đang thế chấp, bạn nên chuẩn bị tinh thần rằng ngân hàng rất có thể sẽ được đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 

Điều thứ hai là phải tách bạch rõ 3 vấn đề: tài sản là chung hay riêng, khoản vay là nợ chung hay nợ riêng, và phương án thực tế nào khả thi nhất với tài sản đang thế chấp. Chỉ khi trả lời rõ ba câu hỏi này, bạn mới xây được hướng đi đúng.

Điều thứ ba là đừng tự thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng hoặc sang tên nhà đất khi chưa làm việc với ngân hàng. Bộ luật Dân sự 2015 quy định khá rõ việc bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp bị hạn chế nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý. 

Có nên nhờ luật sư hỗ trợ không?

Với trường hợp chia nhà đất đang thế chấp khi ly hôn, việc có luật sư hỗ trợ thường rất cần thiết, vì đây không chỉ là vụ ly hôn thông thường mà là sự giao thoa giữa pháp luật hôn nhân gia đình, nghĩa vụ dân sự và pháp luật về giao dịch bảo đảm. Nếu hồ sơ phức tạp, tài sản giá trị lớn hoặc có tranh chấp gay gắt với ngân hàng, việc tự xử lý dễ dẫn đến sai sót chiến lược.

Nếu bạn đang tìm văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội, hoặc cần hỗ trợ đồng thời từ dịch vụ luật sư tư vấn luật hôn nhân gia đình và dịch vụ luật sư tư vấn luật đất đai nhà ở, việc chuẩn bị hồ sơ từ sớm sẽ giúp bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Tại vanphongluatsu.com.vn, các vụ việc loại này thường được rà soát theo cả ba hướng: xác định tài sản chung riêng, xác định nghĩa vụ với ngân hàng, và xây dựng phương án chia tài sản khả thi trên thực tế.

Chia nhà đất đang thế chấp khi ly hôn là vấn đề không thể nhìn đơn giản theo kiểu “chia đôi là xong”. Vợ chồng có thể yêu cầu giải quyết tài sản khi ly hôn, nhưng quyền và nghĩa vụ với ngân hàng hoặc người thứ ba vẫn tiếp tục có hiệu lực nếu không có thỏa thuận khác. Tài sản chung có thể được chia bằng hiện vật hoặc theo giá trị, song việc xử lý nhà đất đang thế chấp phải tôn trọng giới hạn của giao dịch bảo đảm và quyền của bên nhận thế chấp. 

Nếu bạn đang vướng mắc về ly hôn, phân chia nhà đất thế chấp, nợ ngân hàng hoặc cần đánh giá phương án có lợi nhất cho mình, hãy liên hệ vanphongluatsu.com.vn để được hỗ trợ theo hướng vừa đúng luật vừa khả thi trong thực tế.