Trong bối cảnh đó, nghị định 50/2026 đất đai được ban hành nhằm tháo gỡ nhiều khó khăn thực tiễn, đồng thời bổ sung cơ chế quản lý chặt chẽ hơn đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những điểm đáng chú ý của Nghị định 50/2026/NĐ-CP để giúp người dân và doanh nghiệp hiểu rõ hơn các quy định mới, từ đó chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Quy định mới về tính tiền sử dụng đất khi chuyển lên thổ cư

Mỗi hộ gia đình chỉ được hưởng cơ chế ưu đãi một lần

Một trong những điểm nổi bật của nghị định 50/2026 đất đai là quy định về việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn, đất ao sang đất ở.

Theo cơ chế mới, việc áp dụng chính sách ưu đãi chỉ được thực hiện:

• Một lần duy nhất đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân.
• Chỉ áp dụng trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.

Điều này có nghĩa rằng nếu người dân sở hữu nhiều thửa đất tại cùng địa phương hoặc ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau thì vẫn chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng cơ chế ưu đãi.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tiếp theo sẽ phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo quy định hiện hành.

Vì sao có quy định này?

Thực tế thời gian qua xuất hiện tình trạng nhiều cá nhân mua gom đất nông nghiệp, đất vườn rồi xin chuyển mục đích sử dụng đất nhiều lần nhằm hưởng chính sách ưu đãi.

Quy định mới được ban hành nhằm:

• Hạn chế đầu cơ đất đai.
• Ngăn chặn thất thu ngân sách nhà nước.
• Đảm bảo chính sách hỗ trợ đúng đối tượng.
• Tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai.

Hưởng sai ưu đãi có thể bị truy thu và tính tiền chậm nộp

Truy thu toàn bộ khoản chênh lệch

Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi kê khai thông tin hưởng chính sách ưu đãi.

Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện cá nhân hoặc hộ gia đình đã được áp dụng ưu đãi trước đó nhưng tiếp tục đề nghị hưởng ưu đãi đối với thửa đất khác thì sẽ bị:

• Xác định lại nghĩa vụ tài chính.
• Truy thu tiền sử dụng đất theo mức phải nộp thông thường.
• Hủy bỏ phần ưu đãi đã được hưởng không đúng quy định.

Phải nộp thêm tiền chậm nộp

Ngoài khoản tiền sử dụng đất bị truy thu, người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Khoản tiền này được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền phát hiện sai phạm.

Đây là quy định có tác động lớn bởi số tiền phát sinh có thể tăng đáng kể nếu thời gian vi phạm kéo dài.

Việc xác định số lần chuyển mục đích được tính từ ngày 01/08/2024

Mốc thời gian quan trọng người dân cần lưu ý

Một điểm mới đáng chú ý khác là việc xác định số lần được áp dụng chính sách chuyển mục đích sử dụng đất được tính từ ngày 01/08/2024.

Điều này đồng nghĩa với việc:

• Những trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất kể từ ngày 01/08/2024 sẽ được tính vào số lần hưởng chính sách.
• Khi xem xét hồ sơ mới, cơ quan có thẩm quyền sẽ rà soát lịch sử chuyển mục đích sử dụng đất của người dân kể từ thời điểm này.

Do đó, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ các giao dịch và hồ sơ đất đai đã thực hiện trước khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất trong tương lai.

Giá đất và hạn mức giao đất ở được xác định như thế nào?

Giá đất tính theo thời điểm được phép chuyển mục đích

Theo quy định mới, giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định dựa trên:

• Bảng giá đất ở.
• Bảng giá đất nông nghiệp.

Việc xác định giá đất căn cứ theo bảng giá đất có hiệu lực tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều này có ý nghĩa rất lớn trong bối cảnh nhiều địa phương đang điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

Hạn mức giao đất ở được xác định theo địa phương

Mỗi tỉnh, thành phố có quy định riêng về hạn mức giao đất ở.

Khi xác định nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ:

• Quy định của địa phương.
• Tình trạng hộ gia đình.
• Diện tích đất được phép chuyển mục đích.

Đối với trường hợp tách hộ hợp pháp theo quy định pháp luật, mỗi hộ có thể được xem xét như một chủ thể độc lập khi áp dụng chính sách.

Doanh nghiệp chuyển nhượng đất phải hoàn trả khoản đã được miễn, giảm

Hoàn trả toàn bộ số tiền được ưu đãi

Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng tác động đáng kể đến các doanh nghiệp đang thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Theo đó, nếu doanh nghiệp:

• Được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
• Được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Sau đó chuyển nhượng dự án hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thì phải hoàn trả phần tiền đã được miễn, giảm trước đó.

Phải nộp thêm khoản tiền bổ sung

Ngoài việc hoàn trả khoản ưu đãi đã được hưởng, doanh nghiệp còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định pháp luật hiện hành. Quy định này nhằm đảm bảo tính công bằng giữa các nhà đầu tư và hạn chế việc lợi dụng chính sách ưu đãi để thực hiện hoạt động chuyển nhượng hưởng lợi.

Nhà đầu tư được khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Được khấu trừ toàn bộ số tiền đã ứng trước

Đối với các dự án có hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị định 50/2026 tạo cơ chế thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được khấu trừ toàn bộ khoản tiền này vào nghĩa vụ tài chính phải nộp.

Ý nghĩa của quy định mới

Quy định này giúp:

• Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
• Giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư.
• Tăng tính minh bạch trong quản lý chi phí dự án.
• Hạn chế tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai.

Vai trò của luật sư khi thực hiện thủ tục đất đai theo Nghị định 50/2026

Các quy định trong lĩnh vực đất đai thường có phạm vi áp dụng rộng, liên quan đến nhiều văn bản pháp luật và thay đổi theo từng giai đoạn.

Do đó, việc tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có thể giúp người dân và doanh nghiệp:

• Xác định chính xác điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tính toán nghĩa vụ tài chính dự kiến.
• Kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ đất đai.
• Hạn chế rủi ro bị truy thu hoặc xử phạt.
• Giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất.

Trong nhiều trường hợp, sự hỗ trợ của luật sư giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí khi làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý đất đai tại Công ty Luật TNHH Dragon

Đối với các vấn đề liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tranh chấp đất đai hoặc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tại Công ty Luật TNHH Dragon có thể hỗ trợ khách hàng thông qua các dịch vụ:

• Tư vấn quy định pháp luật đất đai theo từng trường hợp cụ thể.
• Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ, đơn từ và văn bản pháp lý.
• Rà soát hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
• Đại diện làm việc với cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan khi được khách hàng ủy quyền.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất.
• Tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.

Mọi thông tin khách hàng cung cấp đều được tiếp nhận và xử lý trên nguyên tắc bảo mật theo quy định nghề nghiệp luật sư.

Việc ban hành nghị định 50/2026 đất đai đã bổ sung nhiều cơ chế quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024, đồng thời tăng cường quản lý đối với hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Người dân và doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu kỹ các quy định mới trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai để tránh phát sinh rủi ro pháp lý và chi phí ngoài dự kiến.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, thủ tục đất đai hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất, hãy liên hệ vanphongluatsu.com.vn để được luật sư tư vấn và hỗ trợ kịp thời theo quy định pháp luật hiện hành.