Tìm hiểu và xác minh tính pháp lý của nhà đất trước khi mua là một bước vô cùng quan trọng. Giao dịch nhà đất nếu không được kiểm tra kỹ lưỡng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách kiểm tra tính pháp lý nhà đất trước khi mua, căn cứ theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất.

Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024, không phải ai cũng được chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc kiểm tra điều kiện chuyển nhượng giúp người mua tránh được các giao dịch trái pháp luật hoặc bị vô hiệu sau này.

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ các trường hợp ngoại lệ như thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư,…
• Không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án/Trọng tài đã có hiệu lực.
• Không bị kê biên, không áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất theo Giấy chứng nhận.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì vẫn có thể được chuyển nhượng theo khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng không thuộc các trường hợp bị cấm tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như:

• Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đặc dụng ngoài quy hoạch.
• Cá nhân không cư trú tại khu vực rừng phòng hộ không được nhận chuyển nhượng đất trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được pháp luật Việt Nam cho phép nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp bạn không rành pháp lý, nên tìm đến văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội như Công ty luật TNHH Dragon để được luật sư tư vấn luật dân sự chi tiết, giúp đảm bảo quyền lợi khi giao dịch bất động sản.

Cách kiểm tra tính pháp lý nhà đất trước khi mua

Đây là bước quan trọng trong quy trình kiểm tra trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất.

Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Yêu cầu bên bán xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bước cơ bản nhất để xác minh tính hợp pháp. Trên trang 2 của Giấy chứng nhận, người mua có thể xem:

• Tên người sử dụng đất
• Loại đất, mục đích sử dụng
• Thời hạn sử dụng đất
• Tình trạng thế chấp, tranh chấp (nếu có)

Tuy nhiên, để tránh gặp phải sổ đỏ giả, bạn nên mang theo giấy tờ đến văn phòng luật sư hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác minh.

Kiểm tra thời hạn sử dụng đất

Theo khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT:

• Đất có thời hạn sẽ ghi rõ ngày hết hạn trên Giấy chứng nhận.
• Đất ổn định lâu dài sẽ ghi “Lâu dài”.
• Trường hợp có nhiều loại đất thì ghi từng loại và thời hạn sử dụng tương ứng.

Việc này giúp người mua đánh giá giá trị pháp lý và thời gian sử dụng đất còn lại, tránh trường hợp đất sắp hết hạn hoặc phải gia hạn sau khi mua.

Kiểm tra đất có thuộc quy hoạch, bị thế chấp hay đang tranh chấp

Có nhiều cách để xác minh:

• Tra cứu quy hoạch sử dụng đất tại UBND cấp xã/huyện.
• Xem thông tin trên cổng thông tin điện tử của địa phương.
• Xin ý kiến từ công chức địa chính cấp xã hoặc hỏi người dân xung quanh.
• Gửi phiếu yêu cầu cung cấp thông tin đất đai (Mẫu 13/ĐK – Nghị định 101/2024/NĐ-CP) tới Văn phòng đăng ký đất đai.

Quy trình gửi phiếu yêu cầu cung cấp thông tin

Bước 1: Điền đầy đủ thông tin và gửi phiếu yêu cầu thông qua:

• Cổng thông tin đất đai quốc gia
• Dịch vụ công cấp tỉnh/thành phố
• Trực tiếp hoặc qua bưu điện

Bước 2: Chờ phản hồi và nộp phí nếu được yêu cầu.

Bước 3: Nhận kết quả:

• Nếu dữ liệu có sẵn: Trả ngay trong ngày (trước 15h).
• Nếu không có sẵn: Trả trong vòng 3 ngày làm việc.
• Gia hạn tối đa 15 ngày nếu cần kiểm tra kỹ hơn.

Đây là cách kiểm tra tính pháp lý nhà đất trước khi mua một cách chính xác và khách quan nhất hiện nay, được khuyến khích áp dụng cho mọi giao dịch.

Cam kết pháp lý trong hợp đồng mua bán

Bên cạnh các bước kiểm tra trên, người mua nên đề nghị đưa vào hợp đồng điều khoản về:

• Nhà đất không tranh chấp, không thế chấp
• Giấy chứng nhận hợp pháp
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Nếu vi phạm cam kết thì bên bán phải bồi thường thiệt hại

Việc này giúp phòng tránh rủi ro sau khi ký kết và tăng tính ràng buộc pháp lý cho các bên liên quan.

Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn và giải quyết các tranh chấp dân sự, đặc biệt là các vụ việc liên quan đến mua bán nhà đất, Công ty luật TNHH Dragon một trong những công ty luật sư uy tín tại Hà Nội luôn đồng hành cùng khách hàng trong mọi tình huống pháp lý.

Nếu bạn đang tìm kiếm một văn phòng luật sư chuyên nghiệp, đội ngũ luật sư tư vấn luật dân sự tận tâm, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Hotline: 1900 599 979 (24/7) để được hỗ trợ.

Việc thực hiện đúng và đủ các bước trong cách kiểm tra tính pháp lý nhà đất trước khi mua không chỉ giúp bạn yên tâm khi đầu tư mà còn tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có. Đừng chủ quan trước bất kỳ giao dịch bất động sản nào, nhất là trong bối cảnh pháp luật ngày càng siết chặt các hoạt động chuyển nhượng, mua bán không đúng quy định.

Nếu bạn cần sự hỗ trợ chuyên sâu từ văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội, hãy để Công ty luật TNHH Dragon đồng hành cùng bạn trong mọi quyết định quan trọng.