Mẫu hợp đồng mua bán 2026 (tải file Word): Hàng hóa, nhà đất

Cập nhật: 27/10/2026 · Biên soạn: Công ty Luật TNHH Dragon · Kiểm duyệt: Luật sư Nguyễn Minh Long

Nhiều người tải đại một mẫu hợp đồng mua bán trên mạng rồi ký ngay. Hậu quả đến sau: hợp đồng thiếu công chứng, ghi sai giấy tờ, bên mua mất tiền mà không đòi lại được.

Bài viết này giúp bạn chọn đúng mẫu theo từng loại tài sản. Kèm theo là hai file Word để tải về, cập nhật theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Công chứng 2024. Trọng tâm vẫn là hợp đồng mua bán nhà đất. Phần mua bán hàng hóa được bổ sung thêm.

1. Mẫu hợp đồng mua bán là gì? Gồm những loại nào?

Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là thỏa thuận để bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền. Tài sản có thể là hàng hóa, xe cộ, thiết bị hoặc nhà đất.

Vì vậy mẫu hợp đồng mua bán không có một khuôn chung cho mọi giao dịch. Bạn cần chọn mẫu theo loại tài sản:

• Hàng hóa, động sản: máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu, xe cộ. Các bên tự thỏa thuận nội dung trong khuôn khổ luật.
• Nhà ở: theo Luật Nhà ở 2023, bắt buộc công chứng hoặc chứng thực trong đa số trường hợp.
• Quyền sử dụng đất: theo Luật Đất đai 2024, cũng phải công chứng hoặc chứng thực.
• Nhà ở của chủ đầu tư dự án: thường dùng mẫu hợp đồng riêng của chủ đầu tư.

Hàng hóa thông thường không bắt buộc công chứng. Nhà đất thì phải qua công chứng hoặc chứng thực rồi mới đăng ký sang tên.

2. Tải mẫu hợp đồng mua bán file Word 2026: có gì trong file?

Hai file của Dragon được dàn trang sẵn trên khổ A4, phông Times New Roman 13. Bạn chỉ cần mở bằng Word, điền vào các dòng chấm rồi in.

• File hàng hóa: bảng hàng hóa, giá, thanh toán, giao nhận, quyền sở hữu, phạt vi phạm, bất khả kháng, giải quyết tranh chấp.
• File nhà đất: thông tin thửa đất, nhà ở, số Giấy chứng nhận, giá, tiền cọc, thuế phí, cam kết hai bên.
• Danh mục giấy tờ kèm theo: có sẵn trong file nhà đất, gồm cả giấy tờ về vợ chồng và đồng sở hữu.
• Thông tin theo luật mới: dùng căn cước công dân hoặc số định danh, địa chỉ theo xã/phường và tỉnh/thành phố.
• Trang hướng dẫn điền: giải thích từng ô, kèm lưu ý pháp lý. Có thể xóa trang này trước khi in.

Điền xong chưa chắc đã an toàn. Điều khoản về giá, thanh toán và cam kết pháp lý quyết định ai chịu rủi ro. Luật sư Dragon có thể rà soát giúp bạn trước khi ký.

3. Mẫu hợp đồng mua bán hàng hóa, tài sản: cần những điều khoản nào?

Với hàng hóa, các bên được tự do thỏa thuận nội dung. Giá và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận (Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015). Thời hạn và địa điểm giao tài sản cũng vậy. Không thỏa thuận thì áp dụng quy định mặc định của luật (các điều 434 và 435).

Giữa thương nhân, Luật Thương mại 2005 cho phép hợp đồng bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể (Điều 24). Dù vậy, hãy lập văn bản. Có văn bản mới chứng minh được thỏa thuận khi tranh chấp.

Một hợp đồng mua bán hàng hóa nên có các điều khoản sau:

• Thông tin hai bên: số căn cước hoặc mã số thuế, người đại diện, tài khoản ngân hàng.
• Hàng hóa: tên, quy cách, xuất xứ, số lượng, đơn giá.
• Chất lượng và bảo hành: tiêu chuẩn, thời hạn, nơi bảo hành.
• Giá và thanh toán: thuế giá trị gia tăng, các đợt thanh toán, hình thức chuyển khoản.
• Giao nhận: thời hạn, địa điểm, bên chịu chi phí vận chuyển, biên bản giao nhận.
• Quyền sở hữu: bên bán cam kết hàng không tranh chấp, không cầm cố, thế chấp.
• Phạt vi phạm, bồi thường, bất khả kháng và cách giải quyết tranh chấp.

Về phạt vi phạm, Luật Thương mại 2005 hiện khống chế mức tối đa 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm (Điều 301). Dự án sửa đổi luật này đang được xem xét, nên hãy kiểm tra quy định tại thời điểm ký. Khi đã xảy ra tranh chấp, xem bài quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa.

4. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất 2026: bố cục và điều khoản chính

Bố cục quen thuộc gồm khoảng 9 điều vẫn dùng được. Dragon giữ khung này và cập nhật theo luật mới. Các nội dung chính gồm:

• Thông tin tài sản: thửa đất số, tờ bản đồ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng, nguồn gốc. Với nhà ở: diện tích xây dựng, diện tích sàn, số tầng, kết cấu.
• Giá và thanh toán: tổng giá, bằng chữ, tiền cọc đã giao, từng đợt, hình thức chuyển khoản.
• Giao nhận: ngày bàn giao nhà đất, bàn giao bản chính Giấy chứng nhận, biên bản bàn giao.
• Thuế, phí, lệ phí: bên nào chịu khoản nào.
• Đăng ký biến động (sang tên): bên nào nộp hồ sơ, bên kia hỗ trợ ra sao.
• Cam kết: không tranh chấp, không kê biên, không thế chấp, có sự đồng ý của vợ chồng hoặc đồng sở hữu.
• Vi phạm, tranh chấp, hiệu lực: mức phạt, cách giải quyết, thời điểm có hiệu lực.

Những chỗ mẫu cũ đã lỗi thời, file mới đã sửa:

• Thay “chứng minh nhân dân” bằng căn cước công dân hoặc số định danh cá nhân.
• Địa chỉ “quận/huyện” đổi thành xã/phường, tỉnh/thành phố theo chính quyền hai cấp từ 01/7/2025.
• Tên giấy chứng nhận theo mẫu từ 01/8/2024 là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (Thông tư 10/2024/TT-BTNMT). Giấy cấp trước đây vẫn có giá trị.
• Bỏ cách ghi “thuế chuyển quyền sử dụng đất”. Thay bằng thuế, phí, lệ phí theo quy định hiện hành.
• Viện dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Công chứng 2024 thay cho các luật cũ.

5. Điều kiện để mua bán nhà đất hợp pháp

Trước khi ký, hãy kiểm tra điều kiện của đất và nhà. Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu người sử dụng đất đáp ứng đồng thời các điều kiện sau khi chuyển nhượng:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp luật cho phép.
• Đất không tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Còn trong thời hạn sử dụng đất.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nhà ở cũng phải đáp ứng điều kiện riêng tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Ví dụ: có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên. Nhà hình thành trong tương lai là trường hợp có quy định riêng.

Nếu đã đặt cọc, hãy đọc kỹ bài rủi ro hợp đồng đặt cọc mua đất để tránh mất tiền cọc.

6. Công chứng, chứng thực và thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Đây là điểm quyết định hợp đồng có giá trị hay không.

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp có bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
• Mua bán nhà ở: phải công chứng hoặc chứng thực, trừ ngoại lệ luật quy định. Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành công chứng, chứng thực (khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023).
• Giao dịch có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có trường hợp công chứng theo yêu cầu của các bên.

Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15) có hiệu lực từ 01/7/2025. Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành. Nhiều nơi lan tin “bỏ công chứng khi mua bán nhà đất”. Thông tin này sai. Luật mới không bãi bỏ công chứng, chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Hợp đồng sai hình thức có thể bị tuyên vô hiệu. Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 coi hình thức là điều kiện có hiệu lực khi luật có quy định. Xem thêm bài hợp đồng vô hiệu 2026.

Sau khi công chứng, bên mua đăng ký biến động để được cấp Giấy chứng nhận mới. Các bước chi tiết có trong bài thủ tục sang tên sổ đỏ.

7. Giấy tờ cần chuẩn bị khi ký hợp đồng mua bán nhà đất

• Giấy chứng nhận: bản chính, do bên bán giữ.
• Giấy tờ tùy thân: căn cước công dân hoặc giấy tờ còn hiệu lực của các bên. Không cần sổ hộ khẩu giấy, đã hết giá trị từ 01/01/2023 theo Luật Cư trú 2020.
• Giấy tờ về vợ chồng, đồng sở hữu: đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân, văn bản đồng ý của người đồng sở hữu.
• Chứng từ đã giao dịch: hợp đồng đặt cọc, biên nhận thanh toán các đợt trước.
• Giấy ủy quyền hợp lệ nếu một bên ký qua người đại diện. Tham khảo mẫu tại bài giấy ủy quyền 2026.

Công chứng viên có thể yêu cầu thêm giấy tờ tùy từng vụ việc. Hãy hỏi trước khi đến.

8. Lỗi thường gặp khi dùng mẫu hợp đồng mua bán

Theo kinh nghiệm xử lý hồ sơ của luật sư Dragon, các lỗi sau xuất hiện nhiều nhất:

• Dùng mẫu cũ còn ghi “chứng minh nhân dân”, “quận/huyện” hoặc viện dẫn luật đã được thay thế.
• Chỉ ký giấy viết tay, không công chứng hoặc chứng thực.
• Thiếu chữ ký của vợ hoặc chồng, hoặc người đồng sở hữu khi tài sản là tài sản chung.
• Ghi thông tin thửa đất, diện tích không khớp Giấy chứng nhận.
• Không ghi rõ ai chịu thuế, phí và không quy định phạt vi phạm.
• Trả toàn bộ tiền khi chưa kiểm tra tranh chấp, thế chấp và chưa nhận giấy tờ.

Nếu đã đặt cọc mà giao dịch có dấu hiệu bất thường, xem bài hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu để biết cách đòi lại tiền cọc.

9. Thuế, phí khi mua bán nhà đất: ai nộp?

Hai bên tự thỏa thuận ai chịu thuế, phí ngay trong hợp đồng. Thường gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và phí đăng ký biến động. Mức cụ thể theo quy định tại thời điểm giao dịch, nên hãy kiểm tra lại trước khi ký.

Bên mua có thể tham khảo bài lệ phí trước bạ nhà đất 2026 để dự trù chi phí sang tên. Nên ghi giá đúng thực tế giao dịch để tránh tranh chấp về sau.

10. Luật sư Dragon hỗ trợ soạn và rà soát hợp đồng mua bán

Đội ngũ luật sư và chuyên viên Công ty Luật TNHH Dragon.

Công ty Luật TNHH Dragon có trụ sở tại Long Biên, Hà Nội và chi nhánh tại Hải Phòng. Với giao dịch mua bán, luật sư Dragon hỗ trợ:

• Kiểm tra giấy chứng nhận, quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp của nhà đất.
• Soạn hoặc rà soát hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
• Đại diện làm việc với tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký đất đai.
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng, đòi tiền cọc. Tham khảo văn phòng luật sư đất đai Hà Nội của Dragon.

Luật sư trưởng Nguyễn Minh Long tại trụ sở Công ty Luật Dragon.

Phí tư vấn trực tiếp tại văn phòng từ 500.000 đồng/giờ. Đây là mức giá tham khảo, có thể thay đổi theo từng vụ việc.

Kết luận

Chọn đúng mẫu hợp đồng 2026 là bước đầu tiên và dễ sai nhất. Hãy nhớ ba điểm. Hàng hóa theo Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, nên lập văn bản đủ điều khoản. Nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Giấy tờ phải ghi theo luật mới, không dùng sổ hộ khẩu hay chứng minh nhân dân. Hãy tải hai file Word ở đầu bài, điền cẩn thận rồi nhờ luật sư rà soát. Cần soạn hợp đồng hoặc lo trọn thủ tục, gọi Dragon theo số bên dưới.

Bài viết được kiểm duyệt nội dung bởi Luật sư Nguyễn Minh Long, Công ty Luật TNHH Dragon.