Mẫu hợp đồng đặt cọc 2026 (tải file Word): Mua bán nhà đất

Cập nhật: 27/10/2026 · Biên soạn: Công ty Luật TNHH Dragon · Kiểm duyệt: Luật sư Nguyễn Minh Long

Nhiều người giao vài trăm triệu đồng tiền cọc chỉ bằng một tờ giấy viết tay. Sau đó bên bán đổi ý, hoặc nhà đất vướng thế chấp. Tiền cọc thì khó đòi.

Bài viết này hướng dẫn cách lập mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đúng luật. Kèm theo là file Word để tải về. Nội dung căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

1. Hợp đồng đặt cọc là gì? Pháp luật quy định thế nào?

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm. Bên đặt cọc giao cho bên nhận một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn. Mục đích là bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Quy định nằm ở Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong mua bán nhà đất, hợp đồng chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng đặt cọc chỉ là bước đệm. Nó khóa giá, khóa tài sản và đặt nghĩa vụ lên cả hai bên.

Điều 328 phân ra ba tình huống:

• Hợp đồng được giao kết, thực hiện: tiền cọc được trả lại, hoặc trừ vào tiền mua.
• Bên đặt cọc từ chối: mất tiền cọc, tiền thuộc về bên nhận.
• Bên nhận cọc từ chối: trả lại tiền cọc và thêm một khoản tương đương, trừ khi hai bên thỏa thuận khác.

2. Tải mẫu hợp đồng đặt cọc file Word 2026: có gì trong file?

Hai file của Dragon dàn trang sẵn trên khổ A4, phông Times New Roman 13. Bạn mở bằng Word, điền vào các dòng chấm, in và ký.

• Đủ điều khoản chính: tài sản, giá, tiền cọc, thời hạn, cam kết, xử lý cọc, tranh chấp.
• Bản nhà đất có phần riêng: thửa đất, Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, ô cho vợ chồng hoặc đồng sở hữu cùng ký.
• Địa chỉ theo hai cấp: xã/phường và tỉnh/thành phố, phù hợp mô hình chính quyền từ 01/7/2025.
• Thông tin giấy tờ mới: dùng số CCCD hoặc số định danh cá nhân, không còn mục sổ hộ khẩu.
• Trang hướng dẫn điền: giải thích từng ô và lưu ý pháp lý. Có thể xóa trước khi in.

Hai bên điền xong vẫn chưa chắc an toàn. Rủi ro lớn nhất không nằm ở tờ giấy. Nó nằm ở tình trạng pháp lý của nhà đất. Phần 6 bên dưới liệt kê những gì cần kiểm tra trước khi giao tiền.

3. Điều khoản cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Một hợp đồng đặt cọc nhà đất rõ ràng nên có các điều khoản sau. File Word của Dragon đã dựng sẵn từng điều.

• Thông tin hai bên: họ tên, số CCCD, nơi cư trú, tài khoản. Bên bán là tài sản chung thì thêm vợ hoặc chồng.
• Mô tả tài sản: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, nhà gắn liền, số Giấy chứng nhận, người đứng tên.
• Giá dự kiến và tiền cọc: ghi bằng số và bằng chữ, nêu cách giao tiền. Chuyển khoản thì giữ chứng từ.
• Thời hạn đặt cọc: ngày cuối cùng phải ký hợp đồng chuyển nhượng, nơi công chứng. Hợp đồng cũ thường ghi thời hạn ngắn, ví dụ tối đa 10 ngày. Hãy chọn thời hạn đủ để kiểm tra giấy tờ và chuẩn bị hồ sơ.
• Cam kết của bên bán: có quyền bán, không tranh chấp, không bị kê biên, chưa bán cho người khác.
• Xử lý tiền cọc: bốn tình huống gồm ký đúng hạn, bên mua từ chối, bên bán từ chối, không bên nào có lỗi.
• Thuế, phí: ai chịu khoản nào. Không thỏa thuận thì theo quy định tại thời điểm giao dịch.
• Giải quyết tranh chấp: thương lượng trước, sau đó Tòa án có thẩm quyền.

Mỗi điều khoản cần cụ thể. Ghi “bên bán cam kết tài sản hợp pháp” rất chung. Ghi rõ “không thế chấp, không bị kê biên, không tranh chấp” thì khi vi phạm, bạn có căn cứ đòi cọc. Xem thêm quy trình sau khi ký tại bài thủ tục sang tên sổ đỏ mua bán nhà đất.

4. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không đặt hình thức riêng cho đặt cọc. Các luật về đất đai, nhà ở yêu cầu công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán chứ không áp cho hợp đồng đặt cọc:

• Luật Đất đai 2024 (Điều 27): hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định riêng.
• Luật Nhà ở 2023 (Điều 164): hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật quy định khác.

Vậy có nên công chứng cọc không? Nên cân nhắc khi số tiền lớn. Công chứng giúp xác thực chữ ký, nhân thân và ý chí tự nguyện. Mặt trái là thủ tục lâu hơn. Văn bản đã công chứng cũng khó hủy hơn, cần các bên cùng đồng ý.

Về công chứng, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ 01/7/2025. Luật sửa đổi Luật Công chứng được Quốc hội thông qua tháng 4/2026 và có hiệu lực từ 01/01/2027. Trước khi đi công chứng, hãy hỏi tổ chức hành nghề công chứng về hồ sơ cần mang.

5. Mất cọc và phạt cọc: trường hợp nào ai chịu?

Đây là phần tranh chấp nhiều nhất. Dưới đây là cách áp dụng Điều 328 trong các tình huống thường gặp, nếu hợp đồng không ghi khác:

• Bên mua đổi ý, không mua nữa: mất toàn bộ tiền cọc.
• Bên bán đổi ý, bán giá cao hơn cho người khác: trả lại tiền cọc và thêm một khoản tương đương.
• Nhà đất bị kê biên hoặc có tranh chấp, hai bên không ký được: cần xem lỗi thuộc bên nào. Hợp đồng nên ghi sẵn cách xử lý.
• Sự kiện bất khả kháng: nên thỏa thuận hoàn trả nguyên tiền cọc, không phạt.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn nhiều điểm về hiệu lực, tài sản đặt cọc và xử lý vi phạm. Nghị quyết hiệu lực từ 15/10/2026. Khi tranh chấp, hãy đọc văn bản chính thức hoặc hỏi luật sư.

Hai điểm đáng lưu ý theo hướng dẫn này. Thứ nhất, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện chung của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật Dân sự). Thứ hai, thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể được xem xét độc lập, dù hợp đồng chính sau đó không ký được vì nội dung chưa rõ.

Nếu cọc đã mất, xem bài cách xử lý tranh chấp đặt cọc nhà đất và đòi cọc khi hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu.

6. Kiểm tra nhà đất trước khi ký và giao tiền cọc

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm ở Điều 45 Luật Đất đai 2024. Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra các điểm sau:

• Giấy chứng nhận: bản gốc, đúng người đứng tên, đúng thông tin thửa đất.
• Tranh chấp: đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng văn bản có hiệu lực.
• Kê biên, thi hành án: quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.
• Thời hạn sử dụng đất: còn trong thời hạn.
• Thế chấp: nếu đang thế chấp ngân hàng, phải có phương án giải chấp ghi trong hợp đồng.
• Tài sản chung: cả hai vợ chồng cùng ký (khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).

Không tự kiểm tra được thì nhờ luật sư. Dragon có bài rủi ro hợp đồng đặt cọc mua đất cần biết trước khi ký và bài mẫu hợp đồng mua bán nhà đất cho bước tiếp theo.

7. Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai: có giới hạn 5%

Mua căn hộ từ chủ đầu tư thì khác. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.

Vì thế, mẫu nhà đất của Dragon dùng cho giao dịch giữa cá nhân với nhau. Mua nhà dự án hãy đối chiếu hợp đồng chủ đầu tư với quy định trên. Nếu bị thu cọc cao hơn, bạn có quyền hỏi lại và nhờ luật sư rà soát.

8. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì sao?

Đặt cọc là giao dịch dân sự, phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Thiếu năng lực chủ thể, bị lừa dối, ép buộc, hoặc mục đích vi phạm điều cấm thì có nguy cơ vô hiệu.

Hậu quả và thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu được phân tích kỹ trong bài hợp đồng vô hiệu: các trường hợp, hậu quả và thời hiệu. Bài viết này chỉ nhắc để bạn tránh sai sót ngay khi lập hợp đồng. Khi đã ký xong, hãy lưu bản gốc, biên nhận và chứng từ chuyển tiền.

9. Luật sư Dragon hỗ trợ soạn và rà soát hợp đồng đặt cọc

Đội ngũ luật sư và chuyên viên Công ty Luật TNHH Dragon.

Công ty Luật TNHH Dragon có trụ sở tại Long Biên, Hà Nội và chi nhánh tại Hải Phòng. Với hồ sơ đặt cọc mua bán nhà đất, luật sư Dragon hỗ trợ:

• Kiểm tra Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, tranh chấp và quy hoạch trước khi đặt cọc.
• Soạn và rà soát hợp đồng đặt cọc, điều khoản phạt cọc phù hợp từng giao dịch.
• Tư vấn công chứng, ký hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động.
• Đại diện đòi cọc, khởi kiện khi bên kia vi phạm.
• Gói dịch vụ luật sư đất đai tại Hà Nội cho khách bận rộn hoặc ở xa.

Luật sư trưởng Nguyễn Minh Long tại trụ sở Công ty Luật Dragon.

Phí tư vấn trực tiếp tại văn phòng từ 500.000 đồng/giờ. Đây là mức giá tham khảo, có thể thay đổi theo từng vụ việc. Khách tại Hà Nội có thể đến văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội của Dragon để được xem hồ sơ và báo phí cụ thể.

Kết luận

Hãy nhớ ba điểm. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng nhưng nên lập thành văn bản rõ ràng. Bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tương đương. Trước khi giao tiền, kiểm tra Giấy chứng nhận, thế chấp, tranh chấp và chữ ký của cả vợ chồng. Tải file Word ở đầu bài, điền cẩn thận và nhờ luật sư rà soát. Cần hỗ trợ, gọi Dragon theo số bên dưới.

Bài viết được kiểm duyệt nội dung bởi Luật sư Nguyễn Minh Long, Công ty Luật TNHH Dragon.