Giải quyết tranh chấp đất đai 2026: Quy trình, thẩm quyền, hồ sơ

Cập nhật: 27/10/2026 · Biên soạn: Công ty Luật TNHH Dragon · Kiểm duyệt: Luật sư Nguyễn Minh Long

Hàng rào lệch nửa mét. Lối đi chung bị chặn. Anh em tranh nhau mảnh đất của cha mẹ. Những vụ việc ấy thường bắt đầu bằng một câu nói nặng lời và kết thúc ở tòa sau nhiều năm.

Bài viết này hướng dẫn quy trình theo quy định đang áp dụng năm 2026. Từ ngày 01/7/2025, bộ máy chuyển sang hai cấp và cấp huyện không còn. Vì vậy nhiều chỗ khác với những gì bạn đọc trên các bài cũ.

1. Tranh chấp đất đai là gì và gồm những dạng nào?

Tranh chấp đất đai là mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các bên có thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức hoặc người dân với cơ quan nhà nước.

Các dạng thường gặp gồm:

• Tranh chấp ranh giới, lối đi, quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp thừa kế đất. Bạn xem thêm bài tranh chấp đất giữa anh em ruột.
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc, cho thuê đất.
• Tranh chấp liên quan đến bồi thường, thu hồi đất.

Xác định đúng bản chất tranh chấp là bước đầu tiên. Nó quyết định bạn phải hòa giải ở xã hay có thể nộp đơn thẳng ra tòa. Bài các loại tranh chấp đất đai thường gặp giúp bạn phân loại nhanh.

2. Có những cách nào để giải quyết?

Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải. Khi không thành, có hai con đường chính thức: UBND có thẩm quyền và Tòa án nhân dân. Ngoài ra, tranh chấp có yếu tố thương mại có thể đưa ra trọng tài thương mại nếu hai bên có thỏa thuận.

Hòa giải tại UBND cấp xã

Đây là bước các bên phải làm trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quy định tại Điều 236. Bạn gửi đơn đề nghị hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất. UBND xã tổ chức buổi hòa giải với sự tham gia của các bên và đại diện tổ chức liên quan như Mặt trận Tổ quốc.

Luật quy định thời hạn tổ chức hòa giải. Bạn nên hỏi trực tiếp UBND xã để biết hạn cụ thể và giữ lại giấy biên nhận đơn.

Hòa giải thành thì các bên ký biên bản. Nếu thỏa thuận làm thay đổi ranh giới hoặc người sử dụng đất, cần làm tiếp thủ tục đăng ký biến động. Hòa giải không thành thì biên bản ghi rõ lý do. Biên bản này là chứng cứ cho bước sau. Quy trình chi tiết xem tại bài thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã.

Giải quyết tại UBND có thẩm quyền

Cách này chỉ dành cho trường hợp các bên không có giấy chứng nhận và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Lúc đó, người tranh chấp được chọn nộp đơn đến UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án.

UBND xác minh, kiểm tra thực địa, thu thập tài liệu rồi ra quyết định. Người không đồng ý có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định của pháp luật.

Sau khi chính quyền địa phương hai cấp vận hành, nhiều thẩm quyền trước đây ở cấp huyện chuyển về cấp xã hoặc cấp tỉnh. Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân định chi tiết việc này. Với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, nhiều nguồn cho biết Chủ tịch UBND cấp xã là người giải quyết. Trường hợp cụ thể của bạn nên hỏi luật sư trước khi nộp đơn, vì sai thẩm quyền sẽ mất thời gian.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Tòa án giải quyết khi các bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ về đất. Tòa cũng giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất, hợp đồng và thừa kế liên quan đến đất.

Từ 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực thay cho Tòa án cấp huyện. Phạm vi từng tòa theo Nghị quyết 81/2025/UBTVQH15. Với tranh chấp bất động sản, bạn nộp đơn tại tòa nơi có đất. Trình tự chi tiết nằm trong bài quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai.

3. Ai có thẩm quyền giải quyết?

Hãy dùng danh sách ngắn dưới đây để chọn đúng cơ quan.

• Có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ: Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.
• Không có giấy tờ: chọn UBND có thẩm quyền hoặc Tòa án.
• Tranh chấp hợp đồng, thừa kế đất: Tòa án, theo thủ tục tố tụng dân sự.
• Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại: Tòa án hoặc trọng tài thương mại nếu có thỏa thuận hợp lệ.

Quyết định của UBND là quyết định hành chính. Nếu bạn khiếu nại, hãy theo dõi hướng dẫn mới của pháp luật về khiếu nại có hiệu lực từ năm 2026. Đừng tự đoán thời hạn. Hãy ghi lại ngày nhận quyết định ngay khi nhận.

4. Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị

Bộ hồ sơ cơ bản gồm các giấy tờ sau.

• Đơn khởi kiện theo mẫu, nêu rõ yêu cầu và người bị kiện.
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.
• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu có.
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã với tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Tài liệu chứng minh quyền bị xâm phạm: hợp đồng, biên lai thuế, bản đồ đo đạc, ảnh hiện trạng, lời khai nhân chứng.

Tranh chấp hợp đồng hoặc thừa kế thường không đòi biên bản hòa giải ở xã. Dù vậy, nên hỏi Tòa án nơi nộp để chắc chắn. Nếu tranh chấp xoay quanh sổ đỏ, bạn xem thêm bài luật sư giải quyết tranh chấp sổ đỏ.

5. Trình tự khởi kiện tại Tòa án

1. Chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất. Bạn có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện hoặc trực tuyến.
2. Tòa án xem xét và thụ lý nếu hồ sơ hợp lệ, rồi thông báo nộp tạm ứng án phí.
3. Bạn nộp biên lai tạm ứng án phí cho Tòa theo thông báo.
4. Tòa hòa giải, thu thập chứng cứ, có thể trưng cầu đo đạc hoặc định giá.
5. Mở phiên tòa sơ thẩm. Nếu có kháng cáo thì xét xử phúc thẩm.
6. Bản án có hiệu lực được thi hành. Việc thi hành án do cơ quan thi hành án dân sự thực hiện.

Từ ngày 01/3/2026, Nghị quyết 01/2026/NQ-HĐTP cho phép nộp đơn khởi kiện trên môi trường số. Bạn cần tài khoản định danh điện tử. Việc nộp trực tuyến còn phụ thuộc điều kiện triển khai của từng Tòa, nên hãy gọi hỏi trước. Thời hiệu khởi kiện xem tại bài thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai.

6. Sáu lưu ý để không mất quyền

• Xác định đúng loại tranh chấp trước khi nộp đơn. Sai loại sẽ bị trả đơn hoặc chuyển cơ quan.
• Giữ nguyên hiện trạng đất. Đừng tự phá rào hay xây thêm khi đang tranh chấp.
• Thu thập chứng cứ sớm: giấy chứng nhận, hợp đồng, biên lai nộp thuế, bản đồ địa chính, ảnh, nhân chứng.
• Xác định đúng tư cách các bên. Đất của hộ gia đình, đồng sở hữu hay di sản thừa kế thì có nhiều người liên quan.
• Ghi lại mọi mốc thời gian: ngày nhận biên bản, ngày nhận quyết định, ngày nộp đơn.
• Không dùng giấy tờ do người khác ghi tay mà chưa kiểm tra. Hãy nhờ luật sư xem trước.

Chi phí thuê luật sư tùy vụ việc. Bạn có thể xem bài viết về chi phí thuê luật sư để hình dung trước.

7. Luật sư Dragon hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai

Đội ngũ luật sư Công ty Luật TNHH Dragon.

Công ty Luật TNHH Dragon có trụ sở tại Long Biên, Hà Nội và chi nhánh tại Hải Phòng. Với vụ tranh chấp đất đai, luật sư hỗ trợ:

• Đánh giá hồ sơ, xác định đúng loại tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền.
• Soạn đơn đề nghị hòa giải, đơn khởi kiện, đơn khiếu nại.
• Đại diện làm việc với UBND, Tòa án và cơ quan thi hành án.
• Tham khảo thêm trang luật sư đất đai Dragon.

Phí tư vấn trực tiếp từ 500.000 đồng/giờ. Đây là mức giá tham khảo, có thể thay đổi theo từng vụ việc.

Kết luận

Hãy nhớ ba điều. Một, hòa giải tại UBND cấp xã là bước đầu. Hai, có giấy tờ hợp lệ thì ra Tòa án, không có giấy tờ thì được chọn UBND hoặc Tòa án. Ba, bộ máy hai cấp từ 01/7/2025 đã thay đổi thẩm quyền, nên đừng dựa vào bài cũ. Gặp vụ việc cụ thể, hãy gọi Dragon trước khi nộp đơn.

Bài viết được kiểm duyệt nội dung bởi Luật sư Nguyễn Minh Long, Công ty Luật TNHH Dragon.