Tranh Chấp Ranh Giới Đất Đai: Xử Lý Đúng Luật 2026

Chỉ một đường tường xây lệch vài chục centimet, một hàng rào dịch chuyển qua nhiều năm sử dụng, hoặc một tấm sổ đỏ cấp trước đây vẽ sai hình thể thửa đất cũng đủ khiến hai gia đình liền kề mất nhiều năm để giải quyết. Khác với các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung, tranh chấp ranh giới đất đai đòi hỏi phải xác định chính xác một đường phân chia cụ thể giữa hai thửa đất, dựa trên cả hồ sơ pháp lý lẫn hiện trạng thực địa. Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ căn cứ xác định ranh giới theo Bộ luật Dân sự 2015, trình tự hòa giải bắt buộc và hướng xử lý sau hòa giải theo Luật Đất đai 2024, cập nhật cả thay đổi về thẩm quyền hành chính sau khi bỏ cấp huyện từ 01/7/2025.

1. Tranh chấp ranh giới đất đai là gì?

Tranh chấp ranh giới đất đai là tranh chấp phát sinh giữa những người sử dụng đất liền kề về vị trí, hình thể của đường phân chia giữa hai hay nhiều thửa đất, chứ không phải tranh chấp toàn bộ quyền sử dụng một thửa đất. Đây là một nhánh trong nhóm tranh chấp đất đai nói chung nhưng có phạm vi hẹp hơn: đối tượng tranh chấp thường chỉ là một dải đất nhỏ dọc theo mốc giới, tường rào, bờ ruộng hoặc lối đi chung.

1.1. Các dạng tranh chấp ranh giới thường gặp

• Xây tường, hàng rào, công trình phụ lấn sang phần đất của thửa liền kề so với mốc giới đã xác lập trước đó.
• Mốc giới bằng cọc bê tông, hàng cây hoặc bờ ruộng bị dịch chuyển, san lấp qua thời gian dài sử dụng khiến không còn căn cứ xác định chính xác.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai thửa liền kề thể hiện sơ đồ, kích thước chồng lấn lên nhau do sai số đo đạc từ trước.
• Tranh chấp lối đi chung, rãnh thoát nước nằm giữa hai thửa đất mà không rõ thuộc quyền sử dụng của bên nào.

1.2. Phân biệt với tranh chấp lấn chiếm toàn bộ thửa đất

Cần phân biệt tranh chấp ranh giới với trường hợp một bên lấn chiếm, sử dụng trái phép toàn bộ hoặc phần lớn thửa đất của người khác. Tranh chấp ranh giới chỉ xoay quanh đường phân chia cụ thể giữa hai thửa liền kề và áp dụng nguyên tắc xác định ranh giới theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015; còn lấn chiếm đất với diện tích lớn, không liền kề hoặc không có căn cứ sử dụng ổn định lâu dài thường được xem xét theo hướng đòi lại quyền sử dụng đất và có thể kèm theo xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.

2. Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015

Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định căn cứ xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề, là cơ sở pháp lý gốc để giải quyết mọi tranh chấp ranh giới đất đai, dù áp dụng theo trình tự hòa giải hành chính hay tố tụng tại Tòa án.

2.1. Bốn căn cứ xác định ranh giới

Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định lần lượt theo các căn cứ sau:

• Theo thỏa thuận của các chủ sử dụng đất liền kề, hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận, quyết định giải quyết tranh chấp trước đó…).
• Theo tập quán tại địa phương nếu không có thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước.
• Theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, được xác định qua hiện trạng sử dụng đất ổn định lâu dài trên thực tế.
• Khi có tranh chấp về ranh giới và không đủ căn cứ xác định theo các nguyên tắc trên, tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc thực địa và các chứng cứ khác để xem xét.

2.2. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, mốc giới chung

Người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Người có thửa đất liền kề chỉ được trồng cây, xây dựng công trình trong phạm vi ranh giới thuộc quyền sử dụng của mình; nếu cành, rễ cây vượt quá ranh giới sang thửa đất bên cạnh, bên có cây phải xén rễ, cắt tỉa phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đây là nguyên tắc thường được viện dẫn khi một bên xây dựng lấn ranh hoặc để cây cối gây ảnh hưởng đến thửa đất liền kề.

3. Thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã theo Luật Đất đai 2024

3.1. Vì sao hòa giải là bước bắt buộc trước khi khởi kiện

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc: nếu chưa qua hòa giải tại UBND cấp xã, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện khởi kiện theo pháp luật tố tụng dân sự.

3.2. Thành phần hội đồng hòa giải và thời hạn giải quyết

Hội đồng hòa giải do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã làm chủ tịch, thành phần gồm đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, công chức địa chính và người biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Việc hòa giải phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải – đây là điểm cần lưu ý vì thời hạn này đã được rút ngắn so với 45 ngày theo Luật Đất đai 2013 mà nhiều tài liệu cũ trên mạng vẫn còn ghi nhầm.

3.3. Hòa giải thành thì xử lý tiếp thế nào?

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản này đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động, cấp lại hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ranh giới mới đã thống nhất. Nếu một hoặc các bên không ký vào biên bản hòa giải thành, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia vẫn ký, đóng dấu UBND cấp xã và gửi biên bản cho các bên để làm căn cứ cho bước xử lý tiếp theo.

4. Hòa giải không thành thì xử lý ra sao?

Khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, hướng xử lý tiếp theo phụ thuộc vào việc các bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không, theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

4.1. Trường hợp có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137

Nếu một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024), hoặc tranh chấp có liên quan đến tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân theo pháp luật tố tụng dân sự.

4.2. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nếu các bên tranh chấp đều không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất, người có tranh chấp được lựa chọn một trong hai hướng: nộp đơn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo pháp luật tố tụng dân sự.

4.3. Lưu ý quan trọng: thẩm quyền hành chính đã thay đổi từ 01/7/2025

Đây là điểm rất dễ nhầm nếu áp dụng kiến thức cũ. Trước 01/7/2025, khi lựa chọn hướng giải quyết qua UBND, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện; nếu không đồng ý có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án. Tuy nhiên, từ khi cả nước chuyển sang mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện) áp dụng từ 01/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trước đây thuộc Chủ tịch UBND cấp huyện đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Riêng trường hợp một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thẩm quyền giải quyết vẫn thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh như trước đây. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã, các bên có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng hành chính.

Người dân nên chủ động hỏi rõ UBND cấp xã nơi có đất về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ trong từng giai đoạn cụ thể, vì Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thời hạn áp dụng đến 01/3/2027 và có thể được thay thế bằng văn bản mới trong quá trình hoàn thiện tổ chức chính quyền 2 cấp.

5. Vai trò của hồ sơ địa chính, đo đạc địa chính khi xác định ranh giới tranh chấp

5.1. Hồ sơ địa chính là căn cứ đối chiếu quan trọng

Khi các bên không thống nhất được ranh giới thực tế, hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, lịch sử chỉnh lý biến động) là nguồn chứng cứ có độ tin cậy cao vì được cơ quan nhà nước lập, quản lý và cập nhật theo trình tự pháp luật, khác với lời khai hoặc thỏa thuận miệng giữa các bên. Đối chiếu bản đồ địa chính qua từng thời kỳ đo đạc giúp xác định ranh giới ban đầu được ghi nhận là ở đâu, từ đó có căn cứ khách quan để so sánh với hiện trạng sử dụng đất thực tế. Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận, đây cũng là căn cứ quan trọng; xem thêm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu để hiểu rõ quy trình xác lập ranh giới khi cấp Giấy chứng nhận.

5.2. Khi nào cần đo đạc, trích đo địa chính lại?

Trong quá trình hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp, UBND cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu đơn vị đo đạc thực hiện trích đo địa chính thửa đất để xác định chính xác diện tích, hình thể, tọa độ mốc giới hiện trạng, đối chiếu với hồ sơ địa chính lưu trữ. Kết quả đo đạc thực địa, kết hợp với bản đồ địa chính và Giấy chứng nhận (nếu có), là cơ sở để hội đồng hòa giải hoặc Tòa án đưa ra phương án xác định ranh giới phù hợp với cả quy định pháp luật lẫn thực tế sử dụng đất lâu dài của các bên.

6. Những sai lầm thường gặp khi tự xử lý tranh chấp ranh giới đất đai

• Tự ý phá dỡ tường, hàng rào hoặc di dời mốc giới khi chưa có kết quả hòa giải hay quyết định của cơ quan có thẩm quyền – hành vi này có thể bị coi là hủy hoại tài sản hoặc tự ý thay đổi hiện trạng, khiến bên vi phạm phải bồi thường dù ban đầu mình đúng.
• Bỏ qua bước hòa giải tại UBND cấp xã rồi nộp đơn khởi kiện thẳng ra Tòa án, dẫn đến bị trả lại đơn vì chưa đủ điều kiện khởi kiện, mất thêm thời gian làm lại từ đầu.
• Chỉ dựa vào lời kể hoặc thỏa thuận miệng cũ mà không thu thập đầy đủ Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, ảnh chụp hiện trạng qua các thời kỳ để làm chứng cứ khi hòa giải hoặc khởi kiện.
• Nộp đơn nhầm cơ quan có thẩm quyền do áp dụng quy định cũ về cấp huyện, trong khi từ 01/7/2025 thẩm quyền với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân đã chuyển về Chủ tịch UBND cấp xã.
• Để tranh chấp kéo dài nhiều năm không xử lý dứt điểm khiến mốc giới, hiện trạng sử dụng đất biến động thêm, làm việc xác định ranh giới ban đầu càng khó khăn hơn theo thời gian.

Nếu tranh chấp ranh giới đất đai đã qua hòa giải mà chưa thống nhất được hướng xử lý, hoặc cần rà soát hồ sơ, giấy tờ trước khi nộp đơn đến đúng cơ quan có thẩm quyền, người dân có thể tham khảo thêm quy trình xử lý tranh chấp ranh giới đất liền kề từng bước hoặc quy trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ trước khi làm việc với UBND cấp xã.

Kết luận

Tranh chấp ranh giới đất đai tuy thường chỉ liên quan đến một dải đất nhỏ nhưng lại đòi hỏi quy trình xử lý chặt chẽ: xác định ranh giới theo đúng nguyên tắc tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, thực hiện hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã trong thời hạn 30 ngày, và lựa chọn đúng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tiếp nếu hòa giải không thành. Đặc biệt, từ 01/7/2025, thẩm quyền hành chính giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân đã chuyển từ cấp huyện xuống cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP – người dân cần cập nhật đúng quy định này để tránh nộp hồ sơ sai nơi, mất thêm thời gian xử lý.

Bài viết được kiểm duyệt nội dung bởi Luật sư Nguyễn Minh Long, Công ty Luật TNHH Dragon.